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[问答] 五分钟帮你摸透旧金山投资门道

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闷骚小青年GG 发表于 2020-11-26 07:53:09 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
在介绍旧金山房产市场前，先明晰一个地理上的概念。有人经常将广义上的旧金山当成是旧金山市，以为到旧金山买房就是买旧金山市的，实际上并不是这样。广义上的旧金山非常的大，我们在统计旧金山的房产市场是也是就广义上来统计的，也就是旧金山城市圈。我们熟悉的谷歌、苹果这些大公司都不在旧金山市，而是在隶属于旧金山城市圈的山景城、库比蒂诺。
五分钟帮你摸透旧金山投资门道 第1张图片 那么我们来说说，旧金山在地理上到底有多大？我们投资旧金山房产时，可以选择哪些城市？
五分钟帮你摸透旧金山投资门道 第2张图片 旧金山城市圈在加州的北部，上图可以看到，旧金山市只占很小的一个地方，实际上整张图才是我们讲的旧金山，共分为五个区域：北湾、南湾、东湾、半岛、旧金山市区。
那么华人通常偏爱哪些投资区域呢？主要是富人区和学区。
旧金山富人区

在旧金山有不少富人区。在旧金山投资豪宅前景还是比较乐观的，首先是旧金山云集了很多高新科技公司，这里拥有强劲的就业市场。其次，这里高收入人群很多，公司的多金高管是旧金山豪宅市场最大的受众，同时还有很多来自中国的买家也很偏爱这里的豪宅。
旧金山豪宅区的投资门槛较高，几百万上千万的豪宅都有。按房屋价格来排列推荐如下几个富人区：阿瑟顿Atherton、洛斯阿图斯山Los Altos Hills、希尔斯伯勒Hillsborough、帕罗奥图Palo Alto、萨拉托加Saratoga。
五分钟帮你摸透旧金山投资门道 第3张图片 阿瑟顿和萨拉托加之前海悦家介绍过，这里就不多做介绍：
阿瑟顿Atherton/萨拉托加Saratoga(点击文字查看）
洛斯阿图斯山Los Altos Hills 位于半岛区域，人口不到八千人，是全美最富裕的小镇之一，房屋中位价在$502万左右。洛斯阿图斯山Los Altos Hills 刻意保留了它的乡村特色，这里倡导的也是慢节奏生活，和谐的社区，和大自然融合的生活。 Los Altos Hills 保留了很多农村，酒庄。
希尔斯伯勒Hillsborough位于半岛区域，人口仅1万多，但却是美国收入最高的地方，也是美国最富有的城市之一。该市房屋全部都是大别墅，每个房子最少占地半亩。城里只有少数交通信号灯和路灯，其余都被茂密的树木、花卉填满。林青霞嫁给Espirit 的老板刑李源，就是在这里的豪宅举行的婚礼。希尔斯伯勒的房屋中位价在$467万左右。
五分钟帮你摸透旧金山投资门道 第4张图片 帕罗奥图Palo Alto位于半岛区域，即斯坦福大学所在地，其房屋中位价在$332万左右。这里不仅有人文环境，也有非常便利的地理位置，是众多名人，高科技新贵的定居地。Facebook 的创始人扎克伯格夫妇，华人篮球明星林书豪，还有众多影视界，音乐界的名人都定居于此。
旧金山学区

旧金山除了高科技的发展外，优质的教育也是吸引投资者的重要原因，好的学区，哪怕房产市场下行，也是非常抗跌的。
旧金山的高分学区实在太多，除了上述富人区外（富人区一般学区都很好）主要有以下城市：
库比蒂诺Cupertino位于南湾区域，是苹果总部所在地，该地区内几乎所有公立学校评分均在9分以上，是名副其实高分学区。这里的房屋中位价在$238万左右，同比增长23.3%，预计未来一年增长9.5%。
弗里蒙特Fremont位于东湾，亚裔占比高达50%，有不少华人超市和华人餐厅。这里教育资源丰富，区域有11所公立学校评分在9分以上。弗里蒙特的房屋中位价在$112万左右，同比增长17.4%，预计未来一年增长12.3%。
五分钟帮你摸透旧金山投资门道 第5张图片 圣荷西San Jose位于南湾，誉为“硅谷之心”，加州第三大城市，集中了较多科技公司。这里分布着大量9分以上的公立学校，教育资源相当优质。目前圣荷西的房屋中位价在$109万左右，同比增长19.0%,预计未来一年增长13.9%。
都柏林Dublin位于东湾地区，有8所公立学校评分在8分以上，都柏林高中Dulin High School曾被列入美国最佳高中名单。这里的房屋中位价在$92万左右，同比增长8.2%，预计增长8.5%。
福斯特城Foster City处于半岛区域，教育资源丰富，区域内的4所学校都在9分以上，且都曾被评为加州杰出学校。这里环境优美，很多华人居住于此。很多房子位于湖边，有船。海鸥、水鸟，和那不时划过的游艇组成一幅绝美的画面。福斯特城的房屋中位价为$170万，同比增长16.5%，预计未来一年增长9.4%。
五分钟帮你摸透旧金山投资门道 第6张图片 房价高增长的区域

除以上城市外，旧金山还有一些有投资潜力的城市，其房价涨幅很不错，可以考虑。
戴利城Daly City处于半岛区域，其房屋中位价为$98万,同比增长15.8%，预计未来一年增长11.4%。
山景城MountAIn View作为谷歌公司总部，该市房屋中位价为$195万，同比增长21.9%，预计未来一年增长9.3%。
五分钟帮你摸透旧金山投资门道 第7张图片 此外，值得注意的是旧金山的奥克兰的安全性不是很高，如果是自住，应该尽量避免在这里置业。
旧金山投资收益如何？

    增值回报
旧金山在科技浪潮的趋势下，形成了以硅谷为核心的高薪技术产业聚集区，这边不仅有美国的顶尖人才，还有来自全世界的高学历人才，强劲的就业市场催生强劲的住房需求。
旧金山的地产价格在这几年一直上涨，而且涨的也很快，有些地区涨幅甚至达到20%到30%。就过去一年多来说，根据旧金山当地房地产中介Paragon2018年6月的数据显示：与去年同期相比（2017年6月），旧金山别墅中位数价格惊人的上涨了20.5万美元，公寓价格上涨了7.1万美元。
五分钟帮你摸透旧金山投资门道 第8张图片 旧金山房屋及公寓中位价走势，黑线为别墅、黄线为公寓
五分钟帮你摸透旧金山投资门道 第9张图片 旧金山、加州、全国中位价走势，红线为加州、绿线为全国
可以看到，旧金山的房价增长速度原快于整个加州以及全美的房价增速，且房价早已经超过房市大调整之前的最高点。
    租金回报
由于旧金山的高房价，租金回报率相对较低，收益还是主要依靠房屋增值。不过依赖这里的租房需求，其具备的出租优势就是房屋空置率很低，租金哪怕高，也会容易租出去。如果首付比例在50%左右，基本会覆盖月供和养房成本，做到以租养贷。
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