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皇朝家居广州拿“地王”进军房地产的野心与困境 ...
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皇朝家居广州拿“地王”进军房地产的野心与困境
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chaote280
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chaote280
发表于 2020-12-14 06:13:30
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本报记者 蒋翰林 赵毅 广州报道
作为传统供应商,老牌家私企业皇朝
家居
控股有限公司(1198.HK,以下简称“皇朝家居”)一跃进入上游,进军
房地产
开发。
近日,皇朝家居与港龙
地产
成立合资公司,以38.3亿元竞得增城年度最贵一块商住用地,建筑面积达58.9万平方米。值得一提的是,本次竞得地块,大部分土地正是此前皇朝家居拥有,后由政府收回以进行三旧改造。此次出让,再由皇朝家居与房企合力“买回”。
实际上,皇朝家居在地产开发领域早有布局。去年6月,公司与科学城(广州)投资集团有限公司(以下简称“科学城”)订立《买卖协议》,从此“皇朝”易主,从事建筑、房地产开发、物业管理等业务的科学城,成为公司第一大股东。
根据去年公告,科学城将对皇朝家居位于增城、天津市、南昌市三地的土地资源重建、改造。但记者留意到,三幅土地均为工业用地,至今尚未见任何改造动向。
“这个时候入局房地产肯定是偏晚的。”一位业内人士向《中国经营报》记者指出,皇朝家居入局房地产可见其“放手一搏”的心态,但其中不乏经营战略上的风险。“如果合作伙伴给力的话,会很快变现,帮助‘回填’其现金流。”
近年来,皇朝家居营收净利双下滑。上半年,公司收益下降42.7%至约2.2亿港元,期内由盈转亏至-1.3亿港元,毛利率由32.9%下降至毛损率5.0%。如今,以厂房土地换得开发投资,皇朝家居未来能否扭亏,重拾“皇朝”荣光?
38.3亿拿“地王”
“到厂家买厂价,低于厂价促销”,11月29日,位于增城区朱仙路的皇朝家私折扣店正在进行清仓“工厂购”活动,门口5米高的促销海报十分显眼。“工厂软体节”“直击底价”“礼品领取登记”……店内减价促销氛围浓厚,但除了几个销售人员,门庭冷清。这也是皇朝家居总部所在地。
与这种冷清相对应的是,皇朝家居新晋“地王”入局房地产开发,对拿地充满热情。
“成立合资企业竞投相关土地,是活化本集团土地资源计划的一部分。”11月11日,广州港科置业有限公司(以下简称“港科置业”)以38.3亿元的底价,拿下广州增城一商住地块。针对此项投资,皇朝家居主席谢锦鹏如是说。
记者由天眼查获悉,港科置业股东为港龙地产和皇朝家居,股份持比分别为60%和40%。
此宗地块位于增城石滩镇南北大道西侧,宗地面积19.64万平方米,建筑面积达58.9万平方米,是今年增城出让的建筑面积最大一宗宅地。
皇朝家居此次拿地可谓“双十一”的“剁手”投资。按照地块总价以及皇朝家居的持比股份,其实际需要支付的土地价值约为15.32亿元,若按照12月10日收盘股价计算,皇朝家居市值为33亿元。根据公司2020年半年报,上半年皇朝家居收益下降42.7%至约2.2亿港元,期内由盈转亏至-1.3亿港元。按此业绩水平,此次拿“地王”的金额代价,超过其3年收入总和,约为公司40%的市值。
虽然拿地不易,但皇朝家居转战房地产开发,对此次投资给予厚望。记者从公司官网发布的新闻获悉,谢锦鹏表示,这是一个投资良机,加上合营伙伴是长江三角洲地区的知名物业开发商,长远而言有利于集团的资本增值。
有意思的是,本次竞得地块,大部分土地正是此前皇朝家居所拥有,后由政府收回进行三旧改造。记者从9月的收回协议获悉,彼时土地收回给公司带来13.06亿元收益。如今,公司又以约15.32亿元,再将所得收益用于购回土地。
记者从VR航拍图了解到,本次成交地块靠近规划地铁16号线石滩西站、广惠高速新城大道出入口,临近城市主干道东西大道和南北大道,附近有广惠高速、花莞高速及北三环高速等,交通便捷。地块周边有石滩镇中心卫生院、黄冈中学等,但缺乏成熟商业配套。目前片区住宅敏捷·绿湖国际城、嘉御豪庭等均价在1.5万元/平方米左右,而此次起拍楼面价为6499元/平方米。
记者就与地产商合作斥资拿地的动机和用地规划,向皇朝家居方面发函采访,截稿前未获得回复。
转战房地产重拾“荣光”
“如果合作伙伴给力的话,投资住宅房地产开发会有可能较快变现,帮助‘回填’其现金流。”中国家居/设计互联网战略专家、小伙伴产业服务机构创始人兼CEO王建国告诉记者,皇朝家居40%的项目持股,可以说是战略性合作,已经在深度转型公司业务。“由下游的供应商做到房地产开发上游去了。”
值得一提的是,对于合作拿地的港龙地产,也借机首次布局大湾区。在今年7月登陆港股后,港龙地产激进扩张,资产负债率一路走高甚至超过300%。港龙地产副总裁张鸿光曾在媒体采访中坦言,皇朝家居作为房地产下游的家居企业,主要以投资者身份参与,港龙操盘,拥有绝对话语权。
实际上,这并非皇朝家居首次转战房地产开发。早在去年6月,皇朝家居与科学城签订《买卖协议》,科学城旗下公司“科学城(
香港
)投资有限公司”成为皇朝家居最大股东。根据公告,从事建筑、房地产开发、物业管理等业务的科学城,将对皇朝家居位于增城石滩镇、天津市、南昌市三地的土地资源进行重建、改造。
记者留意到,上述三幅土地均为工业用地,皇朝家居方面未对外提及具体如何重建、改造,也未落实工程实施的时间。如今一年半过去,尚未见任何改造动向。记者就三幅用地的改造进展和计划,向皇朝家居方面发函采访,对方未作出回复。
根据广州市印发的《广州市提高工业用地利用效率实施办法》,工业项目所需行政办公及
生活
服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%,工业项目的建筑系数应不低于30%。若要改变土地用途,将工业用地进行房地产成套住宅开发,必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,并办理相关手续。
王建国认为,对于皇朝家居来说,“如果涉及产业地产就更难,需要先有成熟的产业去孵化、进驻该地块,而改变工业用地用途几乎不可能”。
“没落皇朝”业绩乏力
近年来,作为昔日家居行业巨头,皇朝家居业绩表现却不尽如人意。
根据皇朝家居2020年上半年年报,1~6月公司收益下降42.7%至约2.2亿港元,期内由盈转亏至-1.3亿港元;毛利率由32.9%下降至毛损率5.0%。回顾其2019年的年报,截至2019年末,公司整体毛利率也已下降0.9%至31.1%,公告原因为制造费用及厂房与设备折旧增加。
位于增城皇朝家私折扣店的一位销售人员告诉记者,今年受疫情影响行业竞争激烈,目前成品家具可享受低于市面价7折的优惠,6个系列的实木板材也在低价促销。
销售员以一组“两厅十件套”向记者举例,目前促销价降至17150元。记者按宣传册的原价计算,产品包含真皮
沙发
、
茶几
、电视柜、餐台等家私,总价超过28000元,目前直降近万元。“今年降价好几拨了。”该销售坦言。
公司上半年业绩报告提到,本集团会拓展不同业务及商业模式,例如承接科学城集团成员公司的工程项目,批量销售家私产品。集团亦会以现有家具业务为核心整合上游及下游之业务,以扩大本集团的业务体量及分散经营风险。
对于转战房地产开发领域,王建国认为,皇朝家居优势在于较强的品牌号召力和产业基础。同时,他指出,此举也存在战略性风险。
记者就业绩下滑的原因、如何提高主营业务营收、布局房地产开发的具体计划等问题致函皇朝家居相关负责人,截稿前未予回复。
(编辑:赵毅 校对:颜京宁)
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发表于 2020-12-14 06:14:28
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在新塘,路过看到
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tyeqjeyty
发表于 2020-12-14 06:15:26
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做家具太辛苦了,做地产来钱快
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1989傻丫头
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1989傻丫头
发表于 2020-12-14 06:16:13
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哎,小生意这么难,房子居然还有人要,奇怪
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pakl2966
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pakl2966
发表于 2020-12-14 06:16:25
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