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[新闻] 纽约房租下跌“高档化”受阻 业主投资人的钱打水漂

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囯特 发表于 2021-1-29 05:18:27 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
【侨报网报道】纽约公寓的业主突然陷入困境。

根据彭博社报道，Trepp商业抵押贷款支持证券的数据显示，截止12月，业主们拖欠了3.95亿美元的抵押贷款债券债务，几乎是一年前水平的150倍。稳租单位（rent-stabilized units）的租客欠下至少10亿美元的租金，另一方面，较富裕的人已离开纽约，留下大量空置公寓并将新建的豪宅推入止赎之地。

多年来，随着犯罪率降低和房租看涨，投资者大手笔买下纽约公寓楼。但是，疫情摧毁了该市的经济，越来越多的失业令高档化的房地产开发与现实脱轨，并给房东带去财务压力。

曾经大举推进哈林和布碌仑的皇冠高地、弗拉特布什和布什维克等社区的高档化（gentrification）并透过兴建大量豪宅挤走工薪阶层的开发商，如今麻烦最大。随着纽约市租金下跌，业主面临驱逐禁令延长和新的房客保护措施。

不良债务

Colony1209是一栋钢灰色公寓楼，六年前在具有时尚气息的布什维克（Bushwick）提出，设有台球室和24小时门卫。

现在，业主Spruce Capital Partners拖欠一笔4600万美元的抵押贷款后，Colony1209面临止赎。贷方富国银行（Wells Fargo＆Co）每月提交的文件显示，五年期的仅付息贷款已于10月到期，并未延长，从而引发了违约。

贷方正在申请收回建筑大楼，只待纽约的止赎令暂停到期，同时与借款人讨论替代的方法。

在疫情之前，投资者愿意花高价买下像Colony这样的豪宅大楼。他们想要替代租管公寓——因为受2019年法律的限制，房东被禁止将租稳单位转换为市场定价单位，投资者认为租管公寓被压低了价值。

发展计划搁置

康斗公寓转换公司Emerald Equities于12月为哈林的公寓大楼申请了破产。该公司在提交的文件中表示，“对租户友好的法律阻碍了其精心制定的发展计划”。据悉，当地居民组织了租金罢工，然后在大流行后期租金收缴更加暴跌，驱使Emerald将所有权移交给LoanCore Capital，后者为该项目贷款了2.03亿美元。

租户律师道格·凯尔纳（Doug Kellner）将当前的市场麻烦归咎于纽约的驱逐禁令，因为它没有任何随之而来的经济支持。

凯尔纳说：“租金是使大楼运转的血液。”

五大区的租金呈螺旋式下降，而房东试图用租户优惠来填补空置的公寓，但空置房源的数量却在进一步增加。

根据米勒·塞缪尔公司（Miller Samuel Inc.）和道格拉斯·埃利曼房地产公司（Douglas Elliman Real Estate）的数据，曼哈顿12月的空置单元数比去年同期增长了近两倍，租金暴跌了17％，至2,800美元。布碌仑的租金下降了11％，西北皇后区的租金下降了18％。

在某些方面，与2008年金融危机之后相比，当下投资者可能要好些。Ariel总裁Shimon Shkury表示，放贷者通常需要更大的首付，并根据当前租金而不是对未来的期望放出贷款。Shkury说，如果疫苗起作用并且大学生和上班族开始返回，那么市场也将回暖。

多户住宅市场疲软

由于空置率上升或即将到期等问题，银行贷方已经将多达14亿美元的多户商业住宅地产债务列入观察名单。在疫情期间，它占所有未偿债务的19％，而在金融危机时，这一比例为22％。

多户住宅的市场疲软。根据Ariel的一份报告，2020年纽约多户家庭的总销售额为45亿美元，比2018年暴跌61％。

编译：V


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标签：纽约商业抵押贷款10亿美元抵押贷款数据显示
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