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[问答] 全方位解析湾区产城融合（五）：产城发展之基——载体 ...

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金秋梦短 发表于 2022-3-16 20:36:14 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
前言

产城融合的发展离不开土地的支持，土地为大湾区产城融合的发展提供物理承载空间，为大湾区产城融合的发展提供凭依。而产城融合的发展和产业的兴盛会反过来可促进土地节约集约化利用，带动大湾区的土地价值提升，增加其稀缺性。

全方位解析湾区产城融合（五）：产城发展之基——载体 ... 第1张图片
一、解读背景
土地既是支持社会经济发展和基础设施建设的基础，又是产业发展的载体和重要的生产要素，土地利用的结构、布局、效率直接地影响开发区产城融合的状况。土地作为载体深刻地影响着产城融合的方方面面。而本次同合研究将以深圳为例，通过土地供应方式综述、总部项目遴选、重点产业项目遴选、征地返还用地、城市更新、土地整备利益统筹六大方面深入阐述载体发展在深圳产城融合进程中所起到的重要作用。
二、土地供应方式综述
根据《深圳市人民政府关于完善国有土地供应管理的若干意见》，土地供应方式包括：划拨、出让、作价出资或入股、租赁、临时使用、委托管理六种，其中值得重点关注的供应方式集中于土地出让领域。

全方位解析湾区产城融合（五）：产城发展之基——载体 ... 第2张图片
（一）行政划拨
土地行政划拨指国土主管机关根据土地性质(地理位置)、用途、以一定使用年限，采取划拨(指土地使用权)方式交给需用土地的单位使用。
1.用地类型限制：仅限于产权归政府的公共基础设施、只租不售的人才和保障性住房、地下综合管廊设施、创新型产业用房以及能源和水利等设施等公益性、非营利性用地。
2.用地用途限制：划拨用地“不得转让、互换、出资、赠与或者抵押，不得改变用途”。
（二）土地出让
土地出让指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
1.权利限制情形：用地中缺乏竞争性的协议出让，结合需求予以权利限制，其余一律招拍挂出让（分为总部企业遴选与产业项目遴选）。
2.协议出让范围：协议出让范围包括非农建设用地、征地返还用地、置换用地、留用土地、城市更新用地和符合规定的棚户区改造用地。

（三）作价出资
作价出资指指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入股份有限公司或者有限责任公司，将土地使用权转化为国家对企业出资的国家资本金或股本金的行为。作价出资或入股土地使用权由该股份有限公司或有限责任公司持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。
1.作价出资原则：按照土地资源优化配置原则进一步优化完善作价出资机制，具体办法按照我市国有建设用地使用权作价出资管理的有关规定执行。
（四）土地租赁
土地租赁指土地租赁是某一土地的所有者所有权与土地使用者使用权在一定时期内相分离，土地使用者在使用土地期间向土地所有者支付租金，期满后，土地使用者归还土地的一种经济活动。
1.租赁方式：分为短期租赁、长期租赁供应方式。
2.短期租赁情形：由社会投资主体组织实施的急需公共服务设施实行短期租赁。
3.长期租赁情形：工业及其他产业用地可实行长期租赁。

全方位解析湾区产城融合（五）：产城发展之基——载体 ... 第3张图片

（五）临时使用
临时用地是指工程建设施工和地质勘查需要临时使用、在施工或者勘查完毕后不再需要使用的国有或者农民集体所有的土地，包括因临时建筑或其他设施而使用的土地。
1.临时用地范围：临时用地范围限定在建设项目施工、地质勘查、抢险救灾以及政府组织实施的急需公共服务设施等情形。
（六）委托管理
土地委托管理是指对于公园绿地等用地，不设立建设用地使用权，以划定管理范围线的方式委托市职能部门或者各区政府管理。各个管理主体负责其管理范围线内用地的日常管理工作。
1.划定管理范围用地类型：公园绿地、水库水面、河流水面、湖泊水面、护坡用地等以划定管理范围线的方式委托相关部门管理。
本次同合研究将对六大土地供应方式中的土地出让进行重点梳理，从而更好地了解产城融合下的各类土地出让模式。

三、总部项目遴选
《深圳市总部项目遴选及用地供应管理办法》中所称总部企业，是指本市设立具有独立法人资格，对一定区域内的企业行使投资控股、运营决策、集中销售、财务结算等管理服务职能的总机构。
1.遴选流程

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2.供地条件
总部企业确有用地需求，且在本市无自有用地的总部企业可以独立或者联合申请总部用地。总部用地采取挂牌出让方式供应。

全方位解析湾区产城融合（五）：产城发展之基——载体 ... 第5张图片

（1）注册运营一年以上企业
①上年度产值规模不低于20亿元，地方财力不低于4000万元。
②上年度产值规模不低于15亿元，地方财力不低于6000万元。
③上年度产值规模不低于10亿元，地方财力不低于8000万元。
（2）注册运营1年以内企业
①注册资本不低于5亿元，母公司总资产不低于100亿元。
②上年度产值规模不低于100亿元。
③与市政府签订合作协议，承诺次年产值规模不低于50亿元，地方财力不低于6000万元。
（3）新迁入企业
①上年度产值规模不低于50亿元，同时与市政府签订合作协议,承诺实缴注册资本不低于5亿元。
②迁入次年产值规模不低于50亿元且在本市形成的地方财力不低于6000万元。
（4）市政府批准企业
①符合深圳产业发展战略和产业政策，具有重大产业支撑作用，经市政府批准，并与市政府签订合作协议的总部企业。
3.相关政策
总部项目遴选的政策依据来源于《深圳市人民政府关于印发总部项目遴选及用地管理办法的通知》。

全方位解析湾区产城融合（五）：产城发展之基——载体 ... 第6张图片

四、重点产业项目遴选
依据《宝安区重点产业项目和总部项目遴选及用地保障实施细则》中所称重点产业企业，是指经遴选认定，对宝安区经济社会发展具有重大带动作用的产业项目。
1.遴选流程

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2.供地条件
依据《宝安区重点产业项目和总部项目遴选及用地保障实施细则》注册地在宝安区或承诺在一定期限内迁入宝安区的独立法人；项目内容应符合我市产业政策，行业类别不属于深圳市规定的限制发展类、禁止发展类。

全方位解析湾区产城融合（五）：产城发展之基——载体 ... 第8张图片
条件一：上年度营业收入在5亿元以上，且近三年年均增长率保持在10%以上的企业。
条件二：在境内外证券交易所上市的企业。
条件三：上年度营业收入2000万元以上、连续三年营业收入年增长率40%以上且研发费用投入占年收入10%以上的企业。
条件四：制造业单项冠军示范企业、制造业单项冠军培育企业、专精特新“小巨人”企业。
条件五：国家制造业创新中心、国家技术创新示范企业。
条件六：深圳市认定的杰出人才、领军人才、孔雀人才、孔雀团队作为主要发起人设立的企业。
条件七：获市、区政府产业引导基金或其子基金投资，且估值超过10亿元的企业。
条件八：市、区政府同意开展遴选的其他项目。
3.产业监管协议
宝安区产业行政主管部门应当制定各产业领域重点产业项目产业发展监管实施细则，负责组织实施重点产业项目监管考核工作，且重点产业项目产业监管协议中应当明确投资强度、土地产出率、税收强度、增加值能耗四项监管指标。

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五、征地返还
自上世纪80年代起，深圳迅速完成城市化进程，期间为解决各类因历史渊源形成的一些原农村征地返还用地历史遗留问题，以1982年农村建房用地相关通知为起点，2015年81号文件为基础，2020年8月发布征地安置补偿意见稿将征地返还纳入利益统筹等城市更新现有政策体系，已较为有效地解决了征（转）地问题。
1.历史沿革

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2.开发流程
依据《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》征地返还用地是指为了保障原农村集体经济组织生产生活需要，促进其可持续发展，根据有关法律法规和政策规定，由规划国土部门核准的原农村集体经济组织保留使用的土地，该土地来源具有个别性、发生原因特殊性的特点。

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六、城市更新
城市更新已成为深圳市新一轮城市建设和发展的重要抓手：自1989年罗湖区旧城改造开始，深圳市依托城中村和旧工业区升级改造等工作经验，以2009年8月全面启动“三旧“改造工作为基础，在同年10月颁布的相关政策文件中提出“城市更新”概念，至今已围绕“城市更新单元”进行了政策和机制的多项创新。
1.历史沿革

全方位解析湾区产城融合（五）：产城发展之基——载体 ... 第12张图片
​
2.开发流程
按《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》以及《深圳市拆除重建类城市更新单元规划审批规定》规定，深圳城市更新具体分为拆除重建类、综合整治类、功能改变类三种类型，开发商较为关注的一般为拆除重建类城市更新类型，其中以旧工业区改造项目占比最大，同时更具实践价值。

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七、土地整备利益统筹
土地整备利益统筹是以政府为主导，综合运用规划、土地、经济、产权等相关政策和统筹来解决社区土地历史遗留问题。主要通过政策集成与创新，利用权属清理、用地指标腾挪置换、土地利用开发整理、规划实施等具体措施，实现社区空间资源整合及与周边环境衔接，对深圳市存量土地进行二次开发。
1.历史沿革

全方位解析湾区产城融合（五）：产城发展之基——载体 ... 第14张图片

2.实施路径
依据深圳市规划和自然资源局2020年发布的《深圳市2020年度城市更新和土地整备计划》，土地整备利益统筹主要是以政府为主导，社区股份公司为主体，市场参与的形式实现整备范围内全面征转清拆。

全方位解析湾区产城融合（五）：产城发展之基——载体 ... 第15张图片
结语
此次同合研究深入介绍了大湾区目前主要的六种土地供应方式，并着重在土地出让部分中解析了深圳市五种产业空间载体供应模式，从而更好了解各类项目开发流程，为获取土地资源进行产业建设提供指导性意见。
产城融合系列研究的下一个章节将会以张江长三角科技城、龙岗上雪牛古岭工业园为例，深入剖析产城融合实践在早期的大型产业开发区及后期的中小型产业园区中的产业发展模式。通过比较分析两者之间的发展差异，从而探索出一条具体可行的产城融合发展之道。


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