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[问答] 和千灯湖比，三山新城缺点啥？

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志明r 发表于 2022-7-17 08:56:12 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
平心而论，佛山最有价值的两个板块就是千灯湖和三山，这也是佛山的买房第一梯队。价值而言，目前的千灯湖高于三山，毋庸置疑，潜力而言，三山想象空间更大！
三山和千灯湖很像
1、有着相同的发展轨迹。
千灯湖起步于城市化的拓荒时代以及广佛同城的融合时代，在农田和厂房上起步，千灯湖的前身就是一张白纸，可以肆意勾勒理想中的蓝图。而且经历了20年的野蛮生长，才有了如今的面貌和成就。

和千灯湖比，三山新城缺点啥？ 第1张图片

三山因为四面环水，陆桥不畅，像一座孤岛游离于广佛交界。
作为曾经桂城的西伯利亚，三山较好地保持了原生态的城市面貌，土地开发强度很低，而且大部分土地已被收储。
相比大沥，平洲，金沙洲等板块，三山最大的优势是土地储备丰富，土地整改成本低。
土地储备丰富意味着三山有强有力的财政支撑，土地成本很低意味着整个片区推进速度很快。
大家买新城最大的顾虑是新城的大饼是否能够兑现，在佛山众多新城中，三山无疑是规划最可能快速充分兑现的那个。

和千灯湖比，三山新城缺点啥？ 第2张图片

2、临广轨道产业三样缺一不可
千灯湖能腾飞得益于临广轨道产业，三者缺一不可！
临广是千灯湖板块基础的价值支撑。
广佛线为千灯湖带来了人流、资金流、信息流，是千灯湖腾飞的发动机。
产业为千灯湖带来了购买力支撑、提供了强有力的税收保障、注入了佛山强中心气质，是千灯湖板块上限拔高的重要依托。
三山作为桂城的后起之秀，在抄千灯湖作业方面，拿捏的也是恰到好处，财大气粗的桂城在规划新城方面也从没让人失望！
从地理意义上来看，三山的临广区位是优于千灯湖的。相比千灯湖的一线临广，三山新城几乎被荔湾和番禺270度包围。

和千灯湖比，三山新城缺点啥？ 第3张图片

临广并不是万能钥匙，曾经临广的三山也不过是一座孤岛罢了，路网轨道畅通的三山才有价值！
因为三山四面环水，在路网不发达的过去，三山去广州只能通过三山西大桥绕行南港路立交非常不方便。
不过目前三山新城可以通过海怡大桥直通广州南站，可以通过三龙湾大道接番海大桥连南大新干线直达长隆万博，连接荔湾广钢新城的港口路隧道和地铁11号线已经立项。

和千灯湖比，三山新城缺点啥？ 第4张图片

随着路网和轨道的打通，三山和广州将打破地理上的割裂，极佳的地理区位使得三山新城能承接部分广州的人口外溢和产业外溢。
3、new money   PK   old money
千灯湖和三山产业形态各有千秋，千灯湖之于三山就好比珠江新城之于琶洲。本质上是old money和new money的对决。
定位金融CBD的千灯湖代表了old money！以制造业为主导的佛山是缺乏CBD基因的，千灯湖的高度和佛山这个城市的发展定位紧密相连，所以千灯湖的上限注定不会太高。
old money 时代，赢家通吃！千灯湖的存在就意味着同样定位CBD经济的佛山新城没有饭吃。
三山新城则避千灯湖锋芒，立足于互联网、人工智能、科创研发等新兴产业！new money 时代才有弯道超车的机会。
南海在三山新城产业布局方面可谓用心良苦，三山新城最好的一块地没有用来建房子，而是给了季华实验室。

和千灯湖比，三山新城缺点啥？ 第5张图片

过去两年三山新城着力打造企业总部经济和新兴互联网产业。
欢聚集团产业互联网总部落子三山，未来会为三山带来8000名高素质人才；
虎牙全球研发总部基地，未来会吸引超5000名大学生员工和不少于10家上下游企业；
中国五百强定位新材料的宏旺集团总部、定位工业互联网的富士康工业富联佛山智造谷、投资30亿的数字电竞总部基地等等。
new money很有想象空间，只需要给三山多一点耐心！
和千灯湖相比，三山缺点啥？
1、缺佛山人的认可！
千灯湖不仅佛山人，大家都认可；三山是除了佛山人，大家都认可。
不可否认，目前的三山商业配套薄弱，教育短板正在补强，生活气息不太浓重，远离禅桂中心城区，很难得到禅桂改善型人群青睐。
目前三山的主要客户支撑是广州刚需和投资客。
在楼市一片向好的2021年，三山销量冠绝佛山，中海文锦、万科天空之城、保利华侨城云禧都荣登佛山网签前十名。
彼时的三山万众瞩目，彼时的买房客信心满满！这也是三山基础板块价值的真实写照。

和千灯湖比，三山新城缺点啥？ 第6张图片

在本地改善型活跃的2022年，三山新城则略显落寞！
曾经和一个老友聊天，他为十多年前放弃保利花园而选择叠滘而耿耿于怀。
但同时他又讲，如果时光倒流有一个重新选择的机会，可能还是会选择叠滘，因为曾经的千灯湖又荒又贵，没有配套，没有学校，看不到希望！
彼时的千灯湖如此，此时的三山亦然，追求配套完善的改善型客户总要为认知的局限性和心中的鄙视链买单！
2、三山产品过于刚需，产品逼格有待提高!
产品是为客户服务的！立足于广州客的三山，产品以刚需为主。
广州人买佛山的底层逻辑一定是性价比超高，总金额低。虽然只有一河之隔，三山新城和广钢新城楼价存在倍差，这也是广州客买三山的主要动力。

和千灯湖比，三山新城缺点啥？ 第7张图片

所以不论二手市场的保利西雅图、中海万锦熙岸还是新房市场的保利华侨城云禧、中海文锦、万科天空之城主要户型都是以100㎡以下的刚需两房、三房为主。
改善型产品和豪宅稀缺的三山和千灯湖相比，缺点贵气，整体逼格也有待提高。这也是目前三山比较难吸引桂城改善型客户的重要原因。
三山要蜕变必须要从投资乐土向生态宜居大城转型。产品结构要从迎合投资客和广州刚需人群向服务产业人群和桂城改善人群过渡。
多年来，三山总价低的刚需三房备受投资客青睐，这也导致三山二手市场小三房放盘量居高不下。
而以产业人群和改善人群支撑的刚需或者改善四房价格则非常坚挺。-
以保利西雅图为例，西雅图2房和3房的贝壳放盘量高达214套，而四房放盘量只有28套，三房四房成交价差高达3000元/㎡。

和千灯湖比，三山新城缺点啥？ 第8张图片

和千灯湖比，三山新城缺点啥？ 第9张图片

中海万锦熙岸则更加夸张！
万锦熙岸三房贝壳挂牌量74套，四房只有15套！
其中89方三房挂牌价最低23596元/㎡，而中海130方四房（望江单元）最低挂牌价是3.3万+！三房和四房价差将近1万元/㎡，仿佛是两个世界的产品。

和千灯湖比，三山新城缺点啥？ 第10张图片

和千灯湖比，三山新城缺点啥？ 第11张图片

目前三山已经越来越多地得到改善型客户的青睐，未来四房和三房的价格恐怕会进一步拉开差距。
所以即使强如三山，也不是所有产品都可以闭着眼睛去买。
最真诚的三山置业建议：能买四房，不买三房；能买改善型产品不买刚需户型；能买望江望花园产品不买望桥望轨道产品。
三山在售楼盘价值分析
三山买房第一梯队：万科璞悦山、中海文锦
三山买房第二梯队：万科天空之城、保利华侨城云禧
三山买房第三梯队：中交泷湾云城

和千灯湖比，三山新城缺点啥？ 第12张图片

万科璞悦山是三山真正意义上的第一个改善型宜居大盘。定位也最为高端，主打改善型产品。
产品结构比较丰富，不仅有大平层也有三山非常稀缺的143方改善型四房，还有117方望江刚需四房。
璞悦山主要为佛山本地改善型和产业人群服务。
随着产业人群导入和禅桂改善人群陆续进场，三山也会从投资热土向宜居生态大城蜕变，万科璞悦山改善型产品的竞争优势在整个片区也会进一步凸显。
随着时间推进，万科璞悦山也会拉开和其他刚需楼盘的差距。这也是璞悦山能够位列三山买房第一梯队的重要原因。
中海、保利、天空之城目前货量也不太多，明年的万科璞悦山会一家独大，等市场节奏向好，供求关系转变，璞悦山掌握三山的定价权的时候，房价也会随之进入上行通道。
三山五盘，中海文锦轨道最优，户型设计最强，和文翰湖一桥之隔，整体比较宜居，区位优势明显。
中海文锦产品偏刚需，最小面积83方，最大面积也才126方，主要服务广州刚需和投资人群。
在这个房产周期，中海文锦定位非常精准，产品定位和客户群需求高度契合。2021年网签冠军便是对其最佳褒奖，三山买房第一梯队也当之无愧！
为什么中交只位于三山第三梯队呢？
主要还是板块区位价值略弱。中交泷湾云城虽然位于三山，但是和三山大板块有着一定割裂，周边兑现周期会相对较长，未来周边林岳宅地供应也比较丰富。
不过目前最大的优势是现有的地铁佛山2号线和南海新交通两条轨道，适合对轨道依赖度较高刚需客户群。
只有通过时间来沉淀才能读懂三山的价值，三山在追赶千灯湖的路上，步伐也越来越快！三山置业有啥不懂的也不妨问一问老游，帮你答疑解惑！


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标签：华侨教育大平层楼市人工智能
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精彩评论1

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沙发
咱们工口有力量 发表于 2022-7-17 08:56:55 | 只看该作者
 
好好看地图吧，各种水道快速路铁路切割的支离破碎，住宅规划东一片西一片，人气怎样聚集，说产业够狮山北窖厉害？哪个成功的新城是这样的？
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