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[问答] 中英对比，英国有没有烂尾楼？

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laisheng3 发表于 2022-7-27 02:40:40 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
因为近期的一些新闻，最近经常有国内的读者私信问我们：

“英国有没有房子出现烂尾的情况？”

实话说，英国肯定也是有烂尾的，远的有我们之前写过的利物浦开发商被捕导致项目烂尾，近的有我们刚发过的中资暴雷地块。

不过，大体来说，英国的烂尾楼极少，即便出现了，对买房人的资金也有很好的保障。

今天的文章，我们就顺着这个话题展开讲讲。

英国开发商会卷钱跑路吗？

即使有律师在中间做第三方，买房人的钱就是安全的吗？

英国主要通过什么方式，来保障买房人的资金安全？
会出现交房前被迫断供的情况吗？

1. 英国买卖房产过程中的律师角色

中英对比，英国有没有烂尾楼？ 第1张图片

在英国买房，根据法律规定，需要买房人指定自己的律师，然后由买方律师和卖方律师（开发商律师）接洽所有相关购房手续。

这里就需要强调一下律师这个角色在英国买房中的重要性了。

首先，买方律师负责对你买的房子进行各种调查，以确保房屋产权的合法性，并起草买卖合同。

如需贷款，买方律师还将负责和贷款银行联系，并交割贷款事宜。

（需要注意的是，在英国买期房，在交房之前不用支付贷款月供。换句话说，买房人在拿到房子入住后，才开始还贷款。这点后面会详细讲）

其次，英国的律师会向你收取并保管买房资金。

这其中的资金流动是这样的：


  • 买卖双方的律师沟通后，买家要将房款或首付款支付到律师账户。
  • 如果贷款购房，银行会将贷款打到律师账户，而不是购房者的账户。
  • 买家签完合同，正式确认购买行为后，房款将由买家律师转入卖家律师的账户中。
  • 整个房子完全盖完建好，买家拿到钥匙入住当天，买方律师才会把尾款转给卖方律师，然后由卖家律师把全部房款打给卖家。如果是新房，这里的卖家就是开发商。

听起来整个过程有点繁琐，但这样确实也保障了资金安全。

简单来说，对比国内通过银行和相关部门监管资金，英国则是通过律师进行资金监管。

中英对比，英国有没有烂尾楼？ 第2张图片

2. 会出现资金挪用吗？钱放在律师手里安全吗？

如上文所述，英国开发商很难挪用资金，因为钱一直在律师手里。

前面我们写了，只有买卖双方律师确定所有法律手续都完成后，买房人也拿到钥匙后，律师才会把钱给开发商。

正因为有律师监管着开发商，开发商在交房之后无法挪用这笔购房资金。

中英对比，英国有没有烂尾楼？ 第3张图片

那么，钱放在律师手里，律师会跑路吗？

根据英国法律规定，支付房款时，应由律师行的监管账户从中转账。

需要提醒的是，把房款打给律师行的监管账户是安全的，但汇至律师的私人账户是有风险的，所以首先我们提前要确认清楚，我们转的是律师行的监管账户。

英国律师行的监管账户由英国相关政府部门负责监督管理，因此保障性很高。

其次，根据法律规定，英国的房产律师都必须持有房产专业资格及专业保险。

如果有挪用资金事件发生，买家可以向英国律师协会（每一个合法律师都是其中的成员）要求赔付全部房款。

中英对比，英国有没有烂尾楼？ 第4张图片

综上所述，英国开发商和律师挪用资金的可能性微乎其微，即使发生挪用又有相应的补偿政策，所以对于买家来说，这笔购房资金具备很高的安全性。

3. 律师如何保障资金合法性？

英国很早就开始重视资金来源的审查，并将其编写成了法律，即英国反洗钱制度，Anti-Money Laundering (AML)，又称反洗钱法。

中英对比，英国有没有烂尾楼？ 第5张图片

英国政府规定并要求，经手房产交易的律师、会计师、银行、房地产经纪人等都有义务核实购房者的合法身份，律师和银行则有责任核实资金来源。

所以，购房者在英国买房时，需要在以下两个环节要提供资金来源证明，来证明资金的合法性：


  • 在委任房产律师时，需要向律师提供相关资金来源的证据。
  • 在向银行贷款时，需要向银行证明自己首付款的资金来源（如果是全款买家，则不需要这一步）。

4. 英国如何通过NHBC保障房子不烂尾？

英国的新建房产是自带10年建筑保险的，主要通过NHBC来执行。

英国国家房屋建筑委员会（NHBC），是一个制定房屋建造标准和提供新房保障与保险的独立机构。

中英对比，英国有没有烂尾楼？ 第6张图片

在英国，开发商必须先接受调查，显示自己符合NHBC所设立的房屋建造标准，获得NHBC的注册会员的资格，才能够提供10年NHBC保险给购房者。

开发商必须遵照NHBC所订定的标准来建造房屋，若是因为资金短缺或诈骗等原因停工，NHBC将会为购房者提供“退还部分房款”或“继续建完房产”的保障。

可以通过以下链接查询开发商是否具备资格：
http://www.nhbc.co.uk/Homeowners/check-the-register/

另外，买方律师会对房产进行所有必要的交房前的检查，如果买家采用贷款，律师还会提供一份产权报告。

如果还不放心，在交房前，买家也可自行或找第三方验房师对房产进行检查，确认房产的状况是可接受的，如有问题，可以在正式交房前跟律师沟通。

因此，相关部门的监管加上买方律师的评估，英国新建房屋的完工率有着很高的保障。

5. 那么大家都很熟悉的银行，在这其中扮演什么角色呢？

1）首先我们要明确的是：英国的银行只是放贷的，放贷也是给到律师。

整个流程是非常清晰严谨的，先是双方律师进行协商，直到开发商的房子盖好了，买方的资金来源审查过了，二者缺一不可都完备的情况下，银行才会放贷。

值得注意的是，银行在交房的时候也是把贷款资金打给律师账户，而不是给开发商。

2）对比国内需要在期房交房前就办理贷款并支付月供，在英国购房，未交房之前是不需要偿还贷款月供的。

简而言之就是，开发商不交房，银行不会给贷款，购房者自然不用还贷。

所以如果一个项目”烂尾“了，那自然也不会涉及贷款和月供的问题。

并且，如果涉及贷款，也只有在临近交房前的6个月，基本上房子都盖的差不多了，购房者才需要去找银行申请贷款。

中英对比，英国有没有烂尾楼？ 第7张图片

这也意味着，英国的银行不会承担无法交房甚至出现”烂尾“的风险，因为银行参与进来的时候，房子已经盖完了。

同时对于英国购房者，也不会出现因为房子烂尾却又已经从银行完成贷款，而不得不继续还贷，或者出现”被迫断供“的情况。

中英对比，英国有没有烂尾楼？ 第8张图片

英伦投资客写在最后

所以回答标题里的问题，英国当然也有烂尾楼，但情况极少。

究其原因，主要还是因为英国的相关法律比较健全，且处罚非常严厉。整个购房流程中，对购房者、开发商、银行以及双方律师都有着诸多要求和约束。

不管是哪一个环节，都必须按部就班的执行，不能跳过不能打乱。

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标签：英国国内的开发商利物浦烂尾楼
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精彩评论2

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沙发
流水浮云 发表于 2022-7-27 02:41:25 | 只看该作者
 
其他的我都不说，我就介意国内买房的时候，签合同是开发商给的，连修改的权利都没有。
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板凳
佑宫睦仁天皇 发表于 2022-7-27 02:41:39 | 只看该作者
 
英国没买过，土澳你找的中介律师也是格式合同，除非有很特定的需求不然强烈不建议修改条款，售方很可能因此不同意或者抬价。
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