明天降息！上海楼市触底反弹？

三朵云 · 发表于 2023-6-19 14:55:19

在地产圈有一句广为流传的名言，叫楼市短期看金融，
只要金融政策足够刺激，那就是再软的楼市也能雄起，
所以这段时间大家都在盯着即将公布的贷款市场报价利率（LPR），
LPR已经连续9个月没有变动了，这次只要政策层面能打开，下半年的市场绝对值得期待，
所以开篇我大胆的预测下，
这个月5年期LPR会下降10个基点以上，将由现在的4.3%降到4.2%以下，上海楼市也很有可能再次迎来一波行情！

我并不是一味的在唱多楼市，而是降息这事早有先兆，
第一，央行频繁出手，为降息做好了政策准备。
我经常跟大家说一个观点，就是LPR其实是货币的零售价，
怎么理解？因为LPR是基准利率，是银行给个人和企业贷款定价的基础，可不就是零售价，
那么零售价受什么影响？当然是货币的批发价！
这个月，7天逆回购和中期借贷便利（MLF）的利率都纷纷下降，
这两个利率可以理解为贷款的批发价，批发价都降了，零售价也没有理由还继续绷着了。
第二，多家银行降低存款利率，为降息做好了行动准备。
虽说央行这次是实打实的给银行在降成本了，但毕竟一次的量是有限的，
对于各家银行来说，最主要的成本还是来自于存款，
而今年以来各家银行降低存款利息的动作非常频繁，
这个月初，工行、农行、建行、中行、交行和邮储银行六家国有大行集体下调存款利率5个基点，
到了这两年天，招商、浦发、光大、中信、民生、恒丰等多家全国性股份制银行也纷纷宣布下调存款利率5-15个基点，
这其实都是在为本月降息在做准备了。
第三，官方多次发声造势，为降息做好了舆论准备。
最近几个月各大官媒纷纷防风表示管理层将采取有力措施提振经济，货币宽松周期即将到来，
果然在月初，央行就发布了易刚行长赴上海调研的讲话，

易行长重新提到了加强逆周期调节，而在上半年，官方主要提的是跨周期调节，
现在重提“逆周期调节”，很明显就是表示要在经济较冷时就会采取降准降息等宽松工具提振经济。
好了，政策、行动、舆论上的准备都做好了，所以短期内降息是必然的，
但是这里我们其实更想知道的是金融政策的周期有没有彻底反转，政策宽松的大幕到底有没有降下？
5月份上海全市一百多个板块二手房价格，有80%的板块处于下跌中。

降息并不是单纯为了楼市，而是单纯为了经济，
不知道大家有没有注意到，在7天逆回购最新利率公布的当天还同时公布了5月份的金融数据，
我在说结果之前大家先想一想自己身边的状况是怎么样的，
最近大家感觉经济到底怎么样，是不是除了餐饮、旅游、电影啊这些服务行业还行，其他行业都不怎么样？
以前互联网和金融业是各行业收入的领头羊，敢晒收入的肯定是见光死，结果现在大厂裁员的消息不断，金融业的人也纷纷开始抱怨拖欠工资，
往年618大家早早就开始囤券、囤想买的东西，今年的618似乎一下子安静了，不是没有想买的东西，而是很多人都开始觉得东西还能用就暂时别换了，存点钱以备不时之需。
身边人投资、消费的欲望都达到了前所未有的低点，似乎只有存钱才是王道。
而这一切经济现象都会反映到统计数据中心，
首先，就是贷款需求持续下降，
大家都忙着存钱，不想投资和消费，这些超前的需求被阻断，自然就不会贸然去贷款，
5月份人民币贷款增加1.36万亿元，同比少增5418亿元，
一方面企业扩张欲望不强，另一方面住户贷款的增长也维持在较低水平，只有3672亿元，而去年疫情期间还增加了6232亿元，说明疫情之后，现在大家更不敢贷款买房、消费了。
5月社会融资规模增量为1.56万亿元，比上年同期少1.31万亿元，
社会融资规模存量为361.42万亿元，同比增长9.5%，几乎达到了今年来增长的低点。

其次，投资、出口、消费数据持续低迷，
5月固定资产投资同比增长1.6%，较4月下降2.1个百分点，1-5月固定资产投资累计同比增长4.0%，较1-4月下降0.7个百分点，
当然，最拉跨的还是房地产投资，同比增长-21.5%，较4月下降5.3个百分点，1-5月房地产投资累计同比增长-7.2%，较1-4月下降1.0个百分点。
5月社会消费品零售总额同比增长12.7%，较上月下降5.7个百分点。剔除基数效应后，社零消费仍然疲软，两年复合增长2.5%，较上月回落0.1个百分点。
所以虽然看起来一些餐饮、旅游、娱乐行业还不错，但其实大家都还是集中在低端消费，一些高大上，花钱多的项目也是不太敢消费的，这和疫情前的状况大不相同。

而我们一直引以为傲的出口数据，这个月的表现也不尽如人意，
5月出口同比下降7.5%，较上月下降17.0个百分点，如果说是断崖式下降似乎也并不夸张，叠加欧美市场需求的萎缩，和东南亚一些区域的制造业替代，我们面临的形势越来越严峻了。
最后，究竟会不会出现通缩，危机依然没有解除，
虽然很多专家出来站台说我们现在的经济形势并没有大家想象的那么糟糕，目前也不存在通缩，
但是统计数据和这些结论依然存在背离，
5月CPICPI环比降0.2%，较上月降幅扩大0.1个百分点，弱于季节性，
PPI出现双降，环比下降0.9%，降幅较上月扩大0.4个百分点，同比下降4.6%，降幅较上月扩大1.0个百分点。

所以，从当下的经济状况来看，彻底打开宽松的金融政策似乎势在必行，
虽然政策的宽松并不是单纯为了楼市，但是必然会刺激仍在拉跨楼市，这似乎也是管理层希望看到的。

从历史上的经验来看，金融政策的宽松必然引发楼市上涨周期的开启，
而降息无疑是金融政策宽松的重要标志，
大家都知道离我们最近的一次楼市大周期应该是08年那一次，
我们来回顾下当年的政策都是怎么一步步调整的，

当年的9月央行开始宣布调整基准利率27个基点，紧接着一个月后就开始对利率继续打七折，
到了第二年的1月又开始对存量的房贷利率打七折，
当年，以降息为起点和重点，在几个月内连续打出金融宽松的组合拳，立即就开启了一轮楼市的大周期。
其实从08年那轮大周期以后的几年里，但凡出现降息和金融政策的宽松都会引发楼市的小周期，

楼市似乎已经到了一个不得不救的路口，这就是为什么最近市场上“小作文”不断的原因了，
现在全市场都在眼巴巴的看着这块市场，
第一，经过一季度的疫后恢复，二季度经济开始出现下行的迹象了，
越是这个时候越要支柱性的行业来顶一把，
但是现在投资、消费和出口纷纷疲软，而只有楼市连接着投资和消费的两端，
重要性不言而喻，
第二，房地产无疑是拖累经济的主要因素，各地财政也绷不住了，
5月商品房销售面积和销售额同比分别为-19.7%和-4.8%，分别较4月下滑7.9和18.0个百分点，
5月房地产开发资金来源同比-9.1%，较4月下降9.9个百分点，
4-5月，房地产销售快速下滑，拖累经济二次探底，
5月份地方财政收入同比为-1.9%，比4月的11.7%明显下滑，显示出地方财政收入的压力加大。

第三，现在全国大部分城市卖地、新房和二手房市场都不行，再不救市可能就真来不及了，
大家最近可能也都能感受到，现在房地产交易市场的压力非常大，
二手房的库存屡创新高，很多地区的楼盘即使是打骨折价也无人问津，
巨大的抛盘压力让二手房的成交量和成交价陷入冰点，又会反过来影响新房市场和土地市场，
因为如果每个人都觉得二手房市场价格在跌，置换链条被打断，谁还回去买新房呢，
没有人买新房，土地市场自然也难以为继。
所以，从市场层面来看，也无疑为金融宽松和降息打开了空间，如果现在出手，市场也许还能挽救，越晚出政策，可能救市的难度就会越来越大。
楼市涨跌周期，买房抗跌性最重要

当然作为一个关注上海楼市的公众号，我最关心的还是这一轮降息到底对上海楼市有什么影响，
和全国大部分市场一样，在疫情后的第一个季度，随着刚需、上学和观望人群购买力的集中释放，
二季度的楼市出现了明显的拐点。
由于一手房有限价的原因并不能很好的反映出市场的冷热，我们直接看二手房市场，

上海5月份二手成交在1.53万套，虽然仍维持在1.5万套的荣枯线以上，但是岌岌可危，

从6月前两周的二手房成交量来看，已经出现明显的下降，按照这样的趋势，
预计6月份二手房成交可能在1.3w套到1.4w套之间，或者还要进一步下滑，基本已经确定会掉到荣枯线以下，
其实目前上海的楼市状况受信贷政策的束缚是非常大的，
大家都知道目前全国大部分地区的限贷政策基本都已经取消了，很多城市首套房的利率都下调到了4%以内，随着这次降息的完成，会有更多城市的房贷利率会进入到“3”字头，
但是反观上海楼市，
一方面，现在上海的首套房和二套房利率在全国都是最高的，

另一方面严格的认房认贷政策以及二套高首付基本锁死了置换的需求，
目前这样严格的信贷政策与中央越来越强调的满足刚需和改善性的购房需求的要求似乎有些不一致了，
所以我建议随着这次降息的靴子落地的同时，可以从以下几个方面逐步优化目前的购房政策，
首先，当然是降低信贷门槛，特别是置换的信贷门槛，认房不认贷、二套比例下调至50-60%，
接下来，分区域放松购房社保年限、放松落户政策，
最后，外地户籍生二胎或三胎可购买二套房，本地户籍生二胎或三胎可购买三套房；
唯有这样一步步解除上海楼市身上的枷锁，
既不会立刻造成新一轮的“疯牛”，也能让刚需和改善性需求一点点的释放出来，稳住目前楼市下行的趋势。
降息已经打响了楼市保卫战的第一枪，我相信接下来一定还会有更多的利好政策出台，
所以我对下半年的上海楼市非常有信心，如果你也和我有一样的想法已经要抓住这最后的窗口期！

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