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[房产] 再传利好消息！超大特大城市城中村改造这样搞！

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维达罗汉 发表于 2023-10-12 22:12:49 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
再传利好消息！超大特大城市城中村改造这样搞！ 第1张图片


今年7月，国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。住房城乡建设部今天（10月12日）表示，目前，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，分三类推进实施。
点评如下：
1、分三类实施，一村一策是新一轮城中村改造的新模式，意味着不再是过去大拆大建一种模式，而是三种模式。资金可以平衡的、改造意愿强烈的（群众改造的意愿强烈，安全消防隐患比较大），产权基础清晰的，可以实施拆除重建。不具备这些条件的，就要在守住安全底线前提下，常态化的推进整治提升，或者做局部拆迁，为公共服务补短板提供空间。大部分城中村短期内不具备拆除重建的条件，将会通过另外两种模式，在守住安全底线的前提下，尽量保留低成本、区位优、产城融合、职住平衡的优势，实现可居住。
2、这也意味着新一轮城中村改造和棚改是完全不一样的。它不是房地产的又一次大规模供给或盛宴，而是解决我国城市发展不平衡不充分的矛盾，让城市的公共服务充分的覆盖城中村，让村民和新市民年轻人彻底融入城市，享受均等化的公共服务，实现城镇化、公共服务住房和产业的均衡发展。一些优质的城中村还是会保留下来，按照文明城市标准，补上公共服务短板，发挥积极作用。
3、先谋后动，不动则已，动则必成。这是新时期城中村改造的关键策略。主要是要把改造的一些关键性动作，比如征求村民意愿、产业搬迁、人员妥善安置、历史文化风貌保护、落实征收补偿安置资金等，这些前期工作做到位了，成熟了，推进城中村改造的阻力就会少一点，周期就会缩短，不确定性就会减少，成本自然也就会降低。这也是总结过去城中村改造的教训而来的。目前的一些烂尾或者卡顿的项目，很多都是因为前期工作没有做好。
4、坚持依法征收、净地出让。依法征收就是要严肃城中村物业合法和非法部分的征收补偿的标准，严格处理违法建筑，不能通过花钱买单的模式来解决历史遗留问题。净地出让是避免毛地出让可能会导致的钉子户，新的历史遗留问题，特别是让改造的周期无限的拉长，这成本越来越大，项目无法推进下去。
5、多渠道筹措资金。除了专项债、中央财政补助、专项借款，商业银行发放更新贷款之外，还提出了片区统筹平衡。城中村是碎片化城市规划的结果，如果能将城中村与周边其他国有土地整合起来改造，就能够将碎片化的土地整合起来，从而实现土地价值最大化，还能够以肥补瘦，以丰补欠，实现资金平衡。资金平衡方面，提出城市政府负主责，主要目的就是希望政府能够在区域统筹，成片改造方面能够攻坚克难，做统一的部署和实施落地。
6、产业方面。提出了做好城中村产业搬迁和转型。笔者认为，除了一些有安全隐患，淘汰落后的产业之外，其他的城中村产业应该以保留和就地升级为主，广州提出的城中村“产业保育”是非常好的做法。不仅因为城中村的产业能够解决就业，更重要的是城中村是吸纳就业的海绵垫和缓冲器。在当前就业比较严严峻的情况下，城中村以其灵活性、可变性、低成本，较好的解决了外来人口和年轻人的就业问题。
7、城中村改造与保障性住房相结合，这是这一轮改造的一个亮点。包含了3个方面，一是改造出来的地块，要留足保障性住房建设的空间；二是村民安置房，满足村民多于出租屋经营模式的惯性需求，多安置一些空闲的中小户型住房，统筹发展保障性租赁住房；三是留存下来的城中村存量住房，经过品质提升后吸引长租公寓企业来运营。
8、总的来讲，城中村改造是实现彻底的城镇化，城市高质量发展，解决发展不平衡、不充分矛盾的重要载体。但是，过去城中村改造以拆除重建为主，是靠房地产来买单的，模式比较简单。现在新一轮城村改造，资金平衡是关键，需要统筹各方，要在规划、用地、法律方面做政策和制度创新，还需要动员各方力量，比如基层部门，特别是要激发村民“我要改”而不是“要我改”的动力。


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