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[财经] 我国楼市正在进入“老年期”，这是真的吗？

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大鹏哥 发表于 2024-3-27 19:56:35 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
如果你还在用“火爆”、“冷淡”等词语来形容楼市，那你就真的落伍了。
近期上海房协秘书长蒋慰如的一句话，我觉得非常有意思，当前房地产行业已经度过了高歌猛进的“青年期”，正在进入行稳致远的“中年期”。我们特别要注意后半句话，对我们来说已经透露了足够多的信息。
我国楼市正在进入“老年期”，这是真的吗？ 第1张图片


有数据显示：
1、自1998年允许住房自由买卖开始，直到2021年，销售面积一路飙升，从区区1.21亿平涨到了17.9亿平，算下来年均涨幅接近60%。这段时间就像青年成长，完全就是一天一个样。
2、然而此后销售面积突然大逆转，仅仅2年就下跌了近四成，楼市仿佛立刻进入了中年期。
为什么会这样？
不要惊讶，我认为这是楼市发展的必经之路，而且也是今后楼市长期的特点，而原因完全可以用四个字概括：大势所趋。
2月27日，当我看到北京市房地产法学会副会长赵秀池的这句话，“如果楼市回暖，在各地政策的呵护下，应该让房价有一个小幅的上涨空间。”很明显，这句话确实触碰到了一部分人的底线，就是因为她建议房价上涨。
理论上来说，我也认为房价上涨确实能刺激销量，然而这条路很短，而过去我们走的太快了，基本已经到头了，所以必须换条路。
我国楼市正在进入“老年期”，这是真的吗？ 第2张图片


新房均价17801元/平，二手房均价15687元/平，这是某机构公布的我国65城市房价情况。其实贷款买房就足以说明一点，“高房价低收入”是我们面临的难题，过去因为投资能赚钱，所以很多人宁愿扛着压力也要买房，而这也是楼市青年期高歌猛进的重要原因。
然而只要进入中年期，一切就都会变，不管房企还是个人都会谨慎，体现在数据上就是不断下降。
而在这个过程中，我认为透露了一个非常重要的信号，很多人并没有注意到。
今后就算在同一个城市，甚至同一个地段，不同小区的销量可能都会很大差距。
我国楼市正在进入“老年期”，这是真的吗？ 第3张图片


虽然说不管过去还是现在，地段一直挂在我们嘴边，但其实在投资时代，很多人根本就只是嘴上说说，他们的心理是只要买了房就能赚钱，地段无所谓。然而“成也萧何败也萧何”，这点真的害了他们。
正如内行人蒋慰如所说，“上海外环内项目销售情况良好，远郊区域销售情况较差。”对此，你看出了什么？
我国楼市正在进入“老年期”，这是真的吗？ 第4张图片


我觉得这两点非常重要：
1、远郊区的销量主要靠投资支撑，没人投资就不好卖。
2、今后，核心区域和远郊区的销量差距还会更大。
原因很简单，过去是只要有规划，哪怕是远期规划，都能成为大家被忽悠投资买房的说辞，而自住买房完全不同，要的是肉眼能看得到的配套，比如商场、公园、地铁等等，要知道刚刚建成和成熟都是天地之差，就更别说只是规划了，根本没人信。
这就不难理解，为什么现在远郊区的房子难卖了。
对于这个信号，我认为无房人最先受到影响，不管你只是有买房打算还是正在买房，其实都不例外。在这种情况下，我建议提前做好2个准备。
我国楼市正在进入“老年期”，这是真的吗？ 第5张图片


第一、你所在城市重点发展区域的二手房，或许性价比更高。
不得不承认，投资时代有一个“定律”：二手房不被看好。原因非常简单，就是因为它不适合投资，由此就导致在总交易量中占比非常低，可能只有20%左右。
直到2023年11月，这份数据的公布，就是那条“1-11月我国二手房交易量比重达到了37.1%。”关键是后半句话，“创造历史新高。”直接坚定了我的猜想，未来二手房的性价比会越来越高。
难道你不好奇，为什么会创新高？
就是因为二手房更符合部分人的需求，特别是新房价格过于泡沫化，部分区域光是地价就达到了1.5万-1.8万+/平，几乎等于周边二手房价格。这么一比较，二手房性价比优势立马出来了。
你会怎么选？反正如果是我，我肯定会考虑二手房。
我国楼市正在进入“老年期”，这是真的吗？ 第6张图片


第二、在规划落地难的背景下，看得到的才最真实。
就拿地铁来说，我记得2018年-2019年前后，当时就算项目再偏，只要能和地铁搭得上关系，就肯定会被贴上“能赚钱”的标签。
原因很简单，因为过去土地财政充足，很多规划都能落地，而现在不断延期甚至烂尾，这也就是为什么我会说，“规划和成熟就是天地之差。”毫无疑问，在新房交付困难的当下，二手房看得见的优势更加突出。
基于此，这也是我认为在今后楼市交易量缩水的前提下，二手房能出现小阳春，而短期内新房大概率继续遇冷。
其实万通集团创始人冯仑也有类似看法：
2019年新房+旧房销售额近19万亿，现在减到了不到10万亿，几乎减掉了一半，而未来市场整体都将会维持在10万亿以下，其中新房有4-5万亿。
我国楼市正在进入“老年期”，这是真的吗？ 第7张图片


这难道还不清楚吗？
顶破天，新房占比就只有一半，而二手房的销量将继续提高。
我们要学会看到内行人言论背后的东西，青年和中年已经非常形象，这无疑就告诉我们一点，过去的发展模式是大刀阔斧，所以才会有投资空间。而现在是180度改变，自住才是王道。
那么自然而然，求稳和追求性价比就是关键。
再加上经过20多年发展，我国二手房规模不断扩大，这无疑也给购房者“买二手不买新”提供了支撑，所以我认为这也是中年期的特征之一。
我国楼市正在进入“老年期”，这是真的吗？ 第8张图片


对此，你怎么看呢？
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