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[问答] 北京楼市：一定要注意！普通人买房最容易掉进这个陷阱

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柚子绿茶控 发表于 2022-1-12 16:29:50 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

买房问题可私信提问

提问：房姐，现在手头150左右，北京可以用父母房票，想问问智慧的房姐是在北京的望京或者朝青地段投资一个一居，还是去惠州的临深圳地区投资，在短期内的收益会更大呢

回答：你好，惠州，不是一块未被发掘的洼地，反而因为常年不限购，早被开发商和投资客联合炒作过数轮。房价之所以低，并且极端扁平化，是因为两个原因。 惠州的房子太多太多，严重供大于求。 惠州楼盘有一个显著特征，就是大盘、巨盘众多。 从大湾区利好角度，肯定是深港广三核最大，莞佛次之，珠中惠再次，临深的机会，我个人认为东莞比中山惠州大，原因是产业； 从房产投资角度，要考虑就不止是这些了，为什么临深我一直不建议买，原因就在于临深的土地供应量太大，一手房茫茫多根本卖不完，二手要卖出获利基本打到骨折； 房子不是买便宜，而是买涨，未来深圳的核心区与临深的价差会越来越大，不要被贫穷限制了想象力。 入住率极地的大亚湾鬼城，就是大部分临深概念楼盘的现状。首付150万，正好能入手一套北京的上车盘，建议入手望京。

提问：你好房姐：我们是80后夫妻，非京籍，有工作居住证，为了孩子高考考虑，想通过积分落户。目前93分，目前北京有一套住房（月供1.2万），该房初中学区不好，家有两娃，大孩子四年级，天津一套房产价值100w，燕郊一套价值190万，手里有120w现金，现在想一边等落户一边考虑孩子初中问题，想购置一套郊区住房，现在有些纠结如何选择，有几个方案如下1，保留现有房产，购置郊区低价房产用于积分落户，目前看了密云龙湖天卒那个盘，100万左右能拿下，孩子初中等公办住宿机会2、保留现有房产，卖掉燕郊，总价购置300万左右郊区房产，比如亦庄和昌平。3卖掉现有北京、天津、燕郊住房，购置通州住房（兼顾住宿和学校）4不布局郊区房子，卖掉天津、燕郊购买朝阳或者芍药居北里学区，等待      就这些方案您比较推荐那个方案呢具体该方案下有无推进楼盘，或者是就这个状况，你就其他建议呢，期待着答复

回答：你好，北京的远郊县（房山延庆密云怀柔门头沟），除了房山，基本都是坑，缺乏人口基础，浪费房票贷票，长期跑输是必然的。不知道你们现在北京的房产具体是哪个楼盘，建议明盘再判断是继续持有还是出手换筹。目前来盘亦庄 通州 昌平都有不错的选择。

提问：美丽的房姐好，请问打算投入2500万左右，小孩准备到黄城根小学上学，在木樨地上班，买长河湾小区、官苑8号还是金融世家？哪个小区保值？选择应该是首选距离还是小区品质？另如果紫御府和长河湾大户型比较哪个好，感觉紫御府单价会低一些。谢谢！盼回答。

回答：长河湾小区里面还算安静，但比较老，外立面显旧， 官苑八号的大户型临街的比较多，金融世家房子品质很好，但户型大，当时为了规避9070，一个房子分拆成俩房本。 紫御府肯定比长河湾好。2000+的盘选品质

提问：#新人首问#房姐您好，首房首贷，刚结婚领证，打算房子的搞定后怀孕，我有北京集体户口，首付总预算160～190w，两人目前合计税前年薪45，后续也有发展空间，买房主要是自住和保值增值，月供夫妻两人1.8w内都可接受，女方在双井工作金融行业，男方在顺义空客园区工作，买房位置暂时不用考虑男方，未来女方换工作的话金融街国贸都有可能，目前和未来上下班交通工具主要是地铁。从今年6月开始新房和东三环、南三环的二手房都在看，学区因为预算和现在没怀孕暂时不考虑，东三环主要看劲松、北工大、潘家园、双井附近老破小，南三环马家堡到宋家庄二手房都有在看，现在有这么几个问题：1.是否需要再继续扩大看房区域，之前也看您推荐朝青、十里堡，我们没有去看过，或者您还推荐别的板块？2.目前觉得有几套还差不多的，请您看看这几个小区和未来发展，并按照优先级排排序。A.东三环劲松南路小区97年塔楼3层，70平双南卧客厅朝西，均价6.5w，小区均价5.7w，离劲松地铁10分钟，临街但不是主路，买后可以简单收拾一下就入住，周边生活方便，我们现在在劲松租房，对周边比较了解，缺点是3层略有被外面的树木遮挡，影响光线，均价也比小区略高，也没什么小区环境；B.宋家庄附近小区顶秀欣园东苑，2006年房龄的21层塔楼，3层82平西南靠边房子，均价5.2w，缺点是楼层偏低被遮挡，一天阳光也不到2小时，得房率只有75%，优点是近两年刚装修可以直接当新房，小区环境和管理比较好一些，在建的十一学校九年一贯制这个小区也可以上；C.大红门建欣苑三里，2002年低板楼中低层南北向87平，均价5.3，缺点周边配套较差，南中轴线发展未知，以后涨幅能否跟得上大盘也不好说；D.大红门附近小区临泓路6号院，2006年低板楼低层南北通透75平，均价5.6，缺点除了大红门未来发展外还有小区仅有两栋楼不成规模，以后小区管理和未来升值能否跟得上周边小区也不确定，现在这个价格也不低；E.角门东地铁附近小区角门甲4号院，2000年低板楼中低层南北两居70平，均价5.6w，均价不低，属于老小区；F.刘家窑附近方南家园一期小区，96年低板楼南北两局83平，均价5.1万，可拎包入住，缺点是离地铁较远，客厅私密性略差，小区较老。求房姐指点，看看这几个优先级由高到低怎么选，是否还有更合适小区推荐，谢谢。

回答：你好，按照是基建，配套，还是商业水平，南三环更接近二三线城市老城区。 如果南三环价格不到东三环一半，还可以看看潜力，现在基本是7-8成。所以对比2个区域投资价值，一定是东三环>南三环。劲松那边的老破小 涨幅一般，但是租金还不错。推荐你看看 CBD传奇、炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里

提问：房姐你好，我们在南邵青秀尚城看了个93平三居室，3\/11，报价375万，可以买吗？我们现在上班地点在10号线上

回答：南邵现在4W的价格是偏高的，次新溢价， 回龙观也差不多均价4W+，所以未来涨幅会跟不上大盘。可以在回龙观也淘一下，例如 慧华苑、北京人家

提问：房姐好，新人首问，烦请指教：京户，sfsd，首付预算350-400，比较心仪双井，考虑到通勤比较便利，希望尽量在有限资金内能选择比较大的面积，小区环境不太差就行，想问问双井这边哪几个小区比较符合要求，打算重点关注一下

回答：你好，总价1000左右，能选择的楼盘不少，以下楼盘可以重点关注：首城国际、珠江帝景、风度柏林、天骄、乐成国际、富力城等

提问：房姐您好，新人首问。先说一下我的情况，北京首套首贷，首付500左右，但总价希望控制在650以内，目前未婚主要是自己住（父母偶尔来），工作地点在国贸，出行方式主要是靠地铁，因此主要在看朝阳区的房子，一居或两居都可以，希望能够保值将来好出手一些（未来有小孩上学之后想再考虑换房），因此小区附近有幼儿园就好，没太追求学区，小区管理环境能好一些，安静并且靠近公司近。问题1、我目前已经看了几个小区，想让您帮忙评估排序一下哪个会更合适一些：A.东恒时代二期，有朝南的一居室B.凯德锦绣，朝阳路上，没有地铁，也是一居C.瞰都国际，东风北桥站附近，东南向两居室D.太阳宫社科院小区，公房，两居室改一居E.丽水嘉园，朝阳公园附近，一居室2、现在这个价位和需求，想咨询一下一居和两居室应该怎么选择另外，您能再帮忙推荐一些其他可以重点考虑的小区或板块么？非常感谢！

回答：你好，好租，流动性好，希望这几条，确实买靠市里面的好一些。而且五环内也可以多贷几十万款。 如果希望两居的话，CBD传奇南北的可以买到，当然买不到客厅主卧南的；朝向差一点的2居话，苹果南、风度柏林、金港国际也都可以买到。 然后朝青和四惠也可以考虑考虑，都是地铁倒一站就可以到东高地那边的，还可以买到一些户型还可以的（南北或全南东南西南的）。朝青的珠江罗马、华纺易城；四惠的东恒时代12期、爱这城三期、金地名京（两居有个暗的）等等。

提问：1、非京籍，有北京市工作居住证；2、北京昌平有1套自住型商品房；3、孩子目前在朝阳区就读小学；4、首付200万左右（到12月份差不多220万左右）；5、想购置一套朝阳区的正规1居室（近期关注了一下，这个首付，2居室够不上）；6、购房的目的：一是保值，二是孩子上初中，万一能用到；7、本人自主创业，年入30-50左右，不是特别稳定；8、目前关注的区域：望京地区，马南里小区，在建的阿里北京总部离得不远，但是小区很破，经适房；常营地区，北京新天地之类的，但是不知道那边潜力如何？以上情况，需要请房姐给指点迷津。1、想购买的区域是朝阳区或海淀区2、保值（或将来能升值）的想法，对于一些潜力较大的地区重点考虑。

回答：马南里这个不要碰，位置偏的老破小没啥潜力，即使阿里过去也不是短期就能带动的看看望京的南湖东园二区 也带学区，涨幅也能跟上大盘朝阳 东三东四可以看看 晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区

提问：你好，房姐，付费首问。 小白北京首次购房，先生在延庆部队，考虑到以后(可能4-5年)转业，城六区的待遇会比较好，但手中子弹只有200,所以想考虑通州，目前转业到通州与其他非城六区是一样的，但仍抱有一丝侥幸希望通州以后能与城六区同。买房除了考虑先生的转业，再就是孩子三年、四年后上小学，想咨询一下首次上车选通州是否合适？通州有什么推荐的楼盘？我之前看好了台湖的金茂悦和城市之光，但去看了一下很荒，不知道首次买是否合适？除了通州有没有更合适的选择？想请教经验丰富的您给出出主意，感谢！

回答：通州长期看好，通州你可以看看DBC加州小镇，新华联家园，海棠湾，阿尔法社区，但没什么学区台湖 这地方处于两区交接 两不管地带 除了地铁规划啥都没有.你们可以看看 亦庄的新盘，自住+学区还不错，例如 喜瑞天著、经开汀塘

提问：房姐好，最近在考虑总价1400-1800以内的房子，想请问下：分钟寺的东叁金茂府和世贸天誉您觉得如何？哪个好点？这个区域值得买吗？另外，二手房也看了富力城D区，观湖国际，泛海国际，您觉得哪个更合适？这个总价范围内，房姐觉得还有哪些比较合适的选择？谢谢！

回答：分钟寺的位置一般，东叁金茂府和世贸天誉性价比不高，不建议买这里，不如选朝阳公园附近的的几个盘，这个位置要更好，最近几年涨幅都是超过大盘，优先看 泛海国际其次观湖国际和富力城，还有双井和奥森板块也不错

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