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[美国装修] 讲讲怎么找合适的买房中介

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shilj 发表于 2017-9-6 04:00:47 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
讲讲怎么找合适的买房中介作为房产中介，我接触了各形各色的同行，在成为中介之前也作为过消费者找不过 不少中介。其中我觉得有很多大家需要注意和小心的地方。今天我就来讲讲我自己 的感受和想法。首先，我们应该清除的认识什么是房产中介：房产中介也叫房产经纪人(Real Estate Sales Agent)，需要agent执照。房产经纪人在为客户服务时可以是买方 经纪人Buyer agent 或卖房经纪人seller agent (listing agent)。Sales Agent 和 Broker不一样。一般情况下broker需要特殊执照，然后雇用agent。 Broker会承担agent的法律风险，所以会从agent佣金中提成。Agent和Realtor也 有些许区别，Realtor 必须经过培训，并交纳会费。所以虽然对消费者来说， agent和realtor没有什么区别，在业界Realtor的credibility更高一筹。当然房 产经纪人可以既代表买方也代表卖方，这是合法的，但必须提前disclose。通常情 况下，为了保证用户利益，经纪人一般只代表一方，或买或卖，符合公正公平的原 则。接下来说说怎么选择经纪人。选择房产经纪人，有几个原则：第一，不管是什么样 的房，一定要找房产经纪人。首先因为美国的房产经纪人的费用是无论是买方经纪 人Buyer agent还是卖房经纪人seller agent，他们的佣金都是卖家出，一般是房 屋成交价的5%-6% （双方各得2.5% – 3%），所以对于买方来说，用买方经纪人是 不用直接付费的（当然在这个卖价市场里费用会体现在房价中）。其次是在士顿 的市场竞争很激烈，很多房子在showing之前就成交了。一个有能力的买房经纪人能够提前和卖方经纪人沟通，摸清摸清seller的expectation。这样不但能不浪费时间去bid完全没有可能的房子，在那种有斡旋余地的情况下更容易胜出一步。作为买家，最差的情况莫过于因为几千块钱错过自己中意的房产（在波士顿，一般买家等到自己中意又能够能负担得起的房子上市时已经很疲惫了，很多人就因此放弃）；或者为了保险起见多付了一两万。这些情况都是能通过雇佣好的经纪人而能够避免的。其次，在卖价手握很多offer的时候(现在这个市场基本卖家都有不止一个offer，上周我的客户bid了一个有10 个offer的房子，最终因为drop了贷款contingency，$5000 inspection contingency wavier, escalation clause才拿到，那晚真的有那种心惊肉跳的感觉)，好的经纪人能够通过和买家沟通，通过协商各种contingency来让买家的offer更有竞争力，从而赢得卖家信任和赏识。用俗话来说，谈判是门艺术，而不是一个公式。接下来谈如何选合适的房产经纪人。新手买房和有经验的人买房需要的经纪人不同。有经验的人买房因为已经住过房子，明确地知道自己要什么不要什么， 比如学区，小区，房型，价格，朝向，地段，加级，装修等等，都有了一个较明确的概念，知道房子的真正价值在哪里，那些是花狸狐哨不实用的东西。所以，只要和经纪人聊几句，往往就知道是不是合适。比如我需要的经纪人是要英语好，会和对方沟通（有关房价，以后专门谈），有诚信，做合同要快 （关系到抢不抢得到房子）。其它都不是问题。对于初次买房的人来说，要求是很不一样的。其中有两个问题：1. 选择华人经纪还是美国人经纪人？一般而言，华人佣金返回较多，美国人沟通有优势，但不是绝对的。当然找到高水平的双语经纪人最好。2.　新与老。其实新老各有利弊，年轻的经纪人一般相对来说虽然经验少一些，但时间比较多，所以会为客户花更多时间；老的经纪人固然经验丰富，但是因为他们一般都有足够的客源，对新的客户有时候没有足够的时间。3. 经纪人broker公司的信誉。好的broker会有很好的资源，比如broker support，律师，等等，不会让客户在买房过程中掉链子。 4. 默契：买房是你和你的经纪人团队工作，所以默契其实也是很重要的。如果你经纪人的working style和你的大相径庭，那会导致买房过程中经历坎坷。当然关于选择经纪人还有很多可以说的，不过今天就先说到这里吧，下次会谈谈如何在波士顿地区投资residential housing，怎么leverage债务，什么是合适的equity/debt比例等等。大家有问题欢迎私信。


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标签：房产经纪人房产中介房产经纪客户服务法律风险
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沙发
linmingbo 发表于 2017-9-6 04:03:58 | 只看该作者
 
还有开始最好多谈几个中介然后再做决定，不要觉得不好意思。
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板凳
701103 发表于 2017-9-6 04:12:35 | 只看该作者
 
最近买房的经验：跟agent第一次联系就问清楚：- 要不要签exclusive agreement (直接在email联系就可以问了，后悔以前不知道，跟agent第一次见面到了最后她才提出，我直接就pass了，早点问就不用浪费时间见面）- rebate policy (可以在第一次见面的时候问，但一定要问，要不以后再开口非常awkward，气氛极其尴尬。最好问他买旧房和新房有没有不同的rebate policy)
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