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[问答] 双减之下，学区房的黄昏

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8上善若水 发表于 2022-2-17 09:52:26 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
变革：20年来之大变革

最近，跟家长朋友们聊天，一个绕不开的话题就是“双减”。
简要概括之，就是减作业和校外培训。
这是国家在7月底给出的教育改革一个“王炸”政策。
事实上，这并不是国家第一次给义务阶段的学生“减负”。
减负政策，从新中国成立后，就有间歇性地出台，而离我们最近一次，也就是这个词语真正流行起来，是在2000年。
这一年，教育部发出《关于在小学减轻学生过重负担的紧急通知》，即“减负7条”。
这之后，最为直观的一个效应是，因为在校时间被压缩，放学时间提早，学生们被送进各种校外培训班。

双减之下，学区房的黄昏 第1张图片

家长接送孩子 摄图：潘潘（2021.6）

一方面，是双职工家庭无人照顾孩子，另一方面，家长们希望通过校外培训来填补学习时间被压缩的空白，“不能输在起跑线”，成为80后、90后家长们的一致目标。
另一个次效应，便是学区房。从一线城市到二三线城市，甚至四五线城市，只要是小区在名校周边，无一例外，身价都不可同日而语。
而这一切的源头都在于家长对名校的“迷信”，坚信一校改命运。
家长们拼尽所有，用学区房为孩子铺路。
而这两个效应，最终因移动互联网的普及，彻底爆发。
20年后，以“学区房”、“培训班”为话题的国剧走红，将“教育内卷”推上风口浪尖。

双减之下，学区房的黄昏 第2张图片

小舍得截图
卷过头了，就要被“纠正”。

影响：教培行业受重创、学区房市场低迷
2021年，“双减”号令一出，举国上下，整齐划一给中小学生们减负。
杭州双减的落点之一，便是整顿校外培训机构。

双减之下，学区房的黄昏 第3张图片
培训班外的家长 摄图：潘潘（2021.5）
首当其冲，影响最大的便是一度被标榜为“朝阳产业”的校外培训、在线教育，教培机构裁员、转型，甚至宣布倒闭。

其二，便是曾经的顶流学区房。
为什么说曾经？
事实上，学区房从今年开始，便遭遇接二连三的重创。
杭州也不例外。
从中考改革，到楼市限购，再到房贷限额。
这让风光了几年的学区房一步步跌下“神坛”。

先是成交量缩水。
2020年3月以来，由于公民同招、民办摇号，学区房的成交量、价格均迅速上涨。
杭州的学区房成交，不仅有老牌名校的周边学区房，还有潜力股的次新房，主要集中在西湖文教、三墩，拱墅桥西，滨江西兴，下沙高教园区等商圈。
万科融信·西雅图是去年热门学区房之一，尽管是次新房，契税叠加置业成本，但其全年签约量仍达到了223套，相当于每个月是18.5套。
到了2021年，这个小区的成交量迅速下滑，单月只有个位数，8月甚至无成交。

双减之下，学区房的黄昏 第4张图片

不仅仅是万科融信·西雅图，笔者粗略统计了一些热门学区房在今年8月的成交，用“惨淡”一词形容一点都不为过。

双减之下，学区房的黄昏 第5张图片

2021年8月部分学区房成交情况
其次是成交单价下降。
好找房平台显示，号称“杭州第一孟母盘”耀江文鼎苑挂牌房源148套，其中降价房源30套，近30日的签约均价环比下跌7%。

双减之下，学区房的黄昏 第6张图片
融创河滨之城近30日的签约均价更是环比跌了18%。

双减之下，学区房的黄昏 第7张图片
来源：好找房
多城市对学区房动手
今年以来，北京、上海、深圳等城市，都对“学区房”动手。
北京宣布多校划片、教师轮岗后，让西城学区房成交热度降至冰点。据媒体报道，一套建成于1980年的38㎡的老旧公房，6月中旬挂牌价为866万元，买家出价800万元也没谈成。而近日，这套房最终以680万元成交了，前后差价达到120万元。
今年7月，上海公布二手房核验价，紧接着8月，又出台 " 三价就低 " 的新政，叠加上海中考改革新政，上海的学区房降温迅速。
梅园三街坊对口的学校是上海一梯队的福山外国语小学以及建平中学西校，被称为“双学区”。笔者从贝壳找房平台上查找成交记录发现，梅园三街坊7、8月无成交，9月一套51㎡的房源，成交价602万，而就在6月底，相似楼层的一套47㎡的房源，成交价还要680万，前后单价相差27800元/㎡，可见新政对学区房的杀伤力。（注：三价就低指的是上海二手房申请房贷将参考合同网签价、银行评估价、涉税评估价，执行“三价就低”原则作为贷款申请房价标准）
当然，相比上海学区房的下跌，重创最大的还是深圳学区房。
自今年2月深圳发布二手房指导价以来，深圳二手住宅成交量持续下跌，学区房价格更是断崖式下跌。据央视财经报道，位于深圳福田区的港中旅花园26栋一套116平方米的学区房起拍价1969万元，比市场价便宜了500万元左右，最终因无人报名流拍。
7月30日，《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》公开征求意见，其中针对各界关注的教育公平问题，明确提出推行大学区招生，建立义务教育学校教师交流制度等内容，被认为是掐住了学区房的“七寸”。
政策带来的化学反应立竿见影，据媒体报道，8月3日，深圳老牌学区房长城大厦一套约104.7㎡、总价1084.1万元的法拍房，也因无人报价而流拍。

未来：让教育归教育，房子归房子

学区房绑定的是优质公办学校，双减下，名校更要起表率作用。
脱离题海战术，回归教育的纯粹，不“唯分数论”，是双减的目的。
杭州的“分配生”在一定程度上，又让菜小或菜中的学生有了更多的希望。
在笔者看来，一切的矛盾激化点就在于高价的名校学区房，造成了教育不公平性。
今年8月，有家长在浙江政务服务网上提出三点建议：杭州主城区取消学区房；实施多校划片；100%教师在一定区域或教育集团内轮岗。

双减之下，学区房的黄昏 第8张图片

来源：浙江政务服务网
最终杭州市教育局作出了如下回应：
●大力推进名校集团化建设，领办或托管，到2020年底，全市中小学名校集团化覆盖率已接近70%；
●实施名优校长、教师交流制度；
●实施公办初中提质强校专项行动，2020年已确立第一批55所试点学校；
●开展中考招生制度改革；
●关于多校划片：暂时不变。
也就是说未来，杭州可能遍地都是名校。
物以稀为贵，一旦打破这种这种平衡，所谓的名校学区房也就不存在了。
坚持教育归教育，剥离附着在房子上的教育属性，让房子回归居住属性，购房者、房价逐步回归理性，这也正是“房住不炒”的意义。


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