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[问答] 新加坡房价高吗？

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李正强 发表于 2022-8-25 21:13:38 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
疫情期间，反而促使很多人在新加坡买房，所以无论是房价还是租房价格，近期都一直飙涨。你认为新加坡的房价贵吗？你买的是多少钱的房子呢？


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﹏cilria﹑° 发表于 2022-8-25 21:14:21 | 只看该作者
 
新加坡房市买家，更爱买200万新币以上豪宅？

新加坡非有地私宅交易量和价格持续上涨。2022 年第二季，在代表高档私宅的核心中央区（CCR，销量比上一季激增64%）和代表中档私宅的其他中央区（RCR，比上一季大增53%）强劲增长的推动下，新加坡新私宅的销量连续第五个季度超过新楼盘开盘的单位数，这也就意味着两点：第一，没有售出的新楼盘数量在进一步减少；第二，在过去五个季度里，新开盘的速度赶不上新楼盘销售的速度。
值得注意的是，据戴玉祥产业咨询公司最新发布的私宅报告，2022年第二季，狮城近一半买家（49%）购入价格在200万新币或以上的私宅单位。售价较低的不足100万新币的私宅成交量占比，反而不升反降。
在疫情刚开始的2020年第一季，售价在200万新币或以上的私宅单位的成交量占比为13%，这个比率在2022年第二季飙升至49%。
具体而言，售价在300万新币及以上的非有地私宅从第一季占总成交量的13%，在第二季上涨到17%；售价在200万至300万新币的单位比率，则从第一季的28%上升到第二季的32%。
房价指数上涨3.5%
根据戴玉祥产业咨询公司发布的最新私宅报告， 2022年第二季新加坡的整体住宅价格指数，与上一季涨了3.5%，高于上一季0.7%的涨幅。新加坡的有地住宅则季对季上扬2.9%，不过这个数据要低于上季度4.2%的涨幅。
非有地私宅价格第二季逆转跌势，上一季下降0.3%，第二季反而上扬3.6%。其中其他中央区的私宅房价指数涨幅最高，季对季增长6.4%。
究其原因，不得不提的是新开盘的私宅项目LIV@MB和Piccadilly Grand带动了其它中央区的非有地私宅的价格，这两个楼盘的中位数每平方英尺尺价分别达到了2410新币和2174新币。基于市场态势良好，戴玉祥产业咨询公司预计接下来市场的尺价基准将由郊区的房价而定。
较大户型单位成交量最高，小户型私宅价格大涨
2022年的第二季，非有地私宅的小户型单位（500-700平方英尺，约合 46-65平方米）和较大户型单位（1000-1500平方英尺，约合92-140平方米），每平方英尺价格中位数跟上一季相比，分别上涨13.4% 和 8.8%。至于上扬的原因，戴玉祥产业咨询公司在私宅报告中指出，这是因为新加坡未出售的楼盘单位越来越少，加上新开盘的房地产楼盘项目数量有限，导致价格上升。
除此之外，大户型非有地私宅单位（1500平方英尺，约合140平方米及以上）、超小户型（500平方英尺约合46平方米及以下）和普通户型单位（700-1000平方尺，约合65-92平方米）的中位数尺价，均有所增加，涨幅分别为8.5%、7.8%、3.6%。
不过，虽然500-700平方英尺小户型单位的中位数尺价涨幅最高，但以成交量来看，2022第二季成交量最高的是1000-1500平方英尺（约合92-140平方米）的较大户型单位。上季，1000-1500平方英尺较大型单位占成交量32%，本季上升至35%。
小户型及超小户型的成交量占比从上季的24.7%，在本季上升至29.4%。
值得注意的是，700-1000平方尺（约合65-92平方米）的普通户型成交量从上季占比34%，在第二季下降至27.3%。
戴玉祥产业咨询公司认为这其中的原因是：由于居家办公和办公室办公，这种混合办公模式成为常态，购房者更偏好面积大的房屋。
戴玉祥产业咨询公司也观察到小户型跟以前相比更受欢迎，很大一部分原因是物价和贷款利率上涨导致一些人购买能力受限，所以人们比以前更愿意选择价格偏低的小户型单位。2022年第二季，低于700平方尺的小户型单位占总成交量的29.4%，跟上一季的24.7%占比相比，有所上升。
第二季不同户型价格中位数涨幅
户型面积价格中位数涨幅
小户型500-700平方英尺约合 46-65平方米13.4%
较大户型1000-1500平方英尺约合92-140平方米8.8%
大户型1500平方英尺（约合140平方米）及以上7.8%
超小户型500平方英尺（约合46平方米）及以下3.6%
普通户型700-1000平方尺约合65-92平方米3.6%
第二季不同户型成交量占比
户型面积价格中位数涨幅
小户型+超小户型700平方英尺（约合65平方米）及以下29.4%
较大户型1000-1500平方英尺约合92-140平方米35%
大户型1500平方英尺（约合140平方米）及以上8.3%
普通户型700-1000平方尺（约合65-92平方米）27.3%
第二季交易量持续上升，
近半数买家选择200万新币及以上私宅
2022年第一季，新加坡共售出5343个私宅单位，到了第二季，总成交量激增27.5%，达到6811个私宅单位。戴玉祥产业咨询公司的私宅报告指出，激增原因是通货膨胀的市场大环境和相对低迷的金融市场推动购房需求，不少人将购房视为抵挡通胀的手段。
报告中叙述，2022年第二季，新加坡新开盘的楼盘项目共有1956个单位，与第一季比飙升219%，其中代表中档私宅的其它中央区域占比最多，共推出969个新单位。
2022年的第二季共有5个新开盘的楼盘，分别是Piccadilly Grand, LIV@MB, Atlassia, Baywind Residences 和 Spring Waters Villas，一经发售，绝大部分单位就被抢购一空。

第1张图片

(Liv@MB, 网络图)

截至7月31日，Piccadilly Grand的350个单位售出330个单位；Liv@MB共250个单位，售出235各单位；AMO Residence的372个单位售出366个单位。
出售量方面，与上一季相比，代表高档私宅的核心中央区和代表中档私宅的其它中央区私宅如Liv@MB和Piccadilly Grand大受欢迎，出售量分别激增64%和53%。

第2张图片

(Canninghill Piers, 网络图)

疫情缓和、边境开放等因素让外国买家重新入场，促进了各地区尤其是代表高档私宅的核心中央区的私宅出售量。
代表大众私宅的中央区以外地区新楼盘的交易量为496个单位，跟上一季相比下降18%，戴玉祥产业咨询公司指出，这是因为新开盘的楼盘单位数量较少，只有285个单位。
戴玉祥产业咨询公司预计代表大众私宅的中央区以外的新楼盘如曲水伦亭（Lentor Modern）和勿洛的天空伊甸园（Sky Eden@Bedok）将受市场欢迎。
至于什么单位更受欢迎？也许大部分人认为售价越低越欢迎，然而事实并非如此。
这份私宅报告指出，今年第二季，新加坡将近一半买家购入售价在200万新币或以上的私宅单位。回顾往日数据，这个比率相当惊人，因为在疫情刚开始的2020年第一季，售价在200万新币或以上的私宅单位的成交量占比，还只是13%，没想到这个比率在2022年第二季飙升至49%。
售价在300万新币及以上的非有地私宅从第一季占总成交量的13%，在第二季上涨到17%；售价在200-300万新币的单位占比从28%上升到32%。
戴玉祥产业咨询公司在最新的私宅报告中表示，这是因为新加坡房价整体上涨和购房者更倾向选择大户型的偏好改变而导致。
与之相对比的是，较为便宜的私宅单位占总成交量的比例下降，比如售价在100-150万新币之间的单位，以及售价低于100万新币的私宅单位，在今年2月份总成交量中的占比，分别从23%下降至22%，从2%跌至1%。
第二季不同户型不同售价成交量占比
售价成交量占比
300万新币及以上17%
200-300万新币32%
100-150新币22%
100万新币以下1%

外国买家成交量上升，
美国买家成交量最高
若以国籍来看，2022年第二季，在新加坡购买私宅的外国买家，共购得291个私宅单位，这个数字是第一季外国买家购买量（144个私宅单位）的两倍多。
在今年第一季，外国买家成交量占总成交量的3.1%，总共购得144个私宅单位，而到了第二季，因边境逐步开放，以及新加坡相对稳定的经济环境，吸引更多外国买家进场，外国买家成交量占比增长到4.9%。
此外，值得一提的是，美国买家连续两季取代中国大陆买家，成为各地区私宅的外国买家主力军，中国大陆买家和印尼买家成交量，则分别占外国买家总成交量的第二和第三位。
美国买家之所以重回榜首，原因之一是根据新加坡和美国之前签订的贸易协定，美国买家在新加坡购房享受跟新加坡公民同等待遇，买第一套房产无需支付额外买方印花税。
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