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[问答] 投资房产好还是投资股票好？

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yhy1168 发表于 2022-9-7 17:02:06 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
（这里说的是温哥华，其他地区请自行参考）
首先，这两个投资品类并不矛盾，相反，他们都是整体资产配置的组成部分。两种品类的特性不同，在这里我尽量罗列他们的特性，投资人根据自己的喜好配置(不可否认，投资是有喜好的，尤其是在其中一个品类上挣过钱)。条件允许的话，我们当然还是“既要，又要，还要”，同时兼有。
投资有三性，安全性、收益性、流动性。这三性通常不能兼得，总有所牺牲。请听题：如果只选一性，你认为这三性中哪个最重要？咱们分别从这三性角度分析物业和股票两类资产的投资。另外，每个类别又都有一级市场和二级市场。房地产投资的一级市场即房地产开发阶段的投资(有固定收益和权益类投资之分)，二级市场即物业的买卖。股权Equity投资的一级市场即私募股权投资，二级市场即公开市场股票交易。还有少数投资人有意愿参加一级半市场投资，即pre-IPO项目。这篇咱只聊二级市场，一级市场投资均属于“另类投资”Alternative范畴，相对于主要类别的股票、债券、房地产而言。我经常遇到大比重配置在另类资产的投资人，比如投资在艺术品、私募股权、数字货币、实物黄金、林地、油/矿开采权等，不是说不能配，而是一定要看资金用途和风险承受能力，否则“赌”的成分大于“投资”。扯远了。
房地产投资走势，短期靠货币政策、中期靠产业政策、长期靠人口。撰写此文时正经历加拿大房地产从2020年末到2022年3月大涨之后的大幅回调，非常合理并可预期。疫情后大水漫灌的货币政策和供应链问题助长了通涨和所有资产价格，所以短期内出现了房地产价格大幅上涨。而价格围绕价值上下波动的理论同样适用于房地产。在货币政策收紧(加息通道)后，短期也必然回调。从中期看，政府为抑制住宅上涨过快过猛，已经限制外国买家入场，并加紧大城市的住宅供给速度，以期供需平衡。各种空置税自不必说。再加上加拿大  住宅价格已经远超过家庭可支配收入的合理倍数，且远超过美国  住宅价格对应家庭可支配收入的合理倍数(他们在2009年以后就一直处于合理中)，所以从中期来看，至少房地产价格应该不会像过去两年那样的上涨速度。长期来看，我还是相信加拿大政府的移民政策没有改变迹象，倾向于大量吸收高学历的年轻人(比如留学生毕业转工签)，其次才是带着钱过来的中年人，至于过来团聚的老年人每年的配额有限。利好。
在上述背景下，再来说房地产投资的三性，以温哥华为例。安全性，比较高。收益性可超过通涨，如果是普通住宅则较好，如果是豪宅则一般。流动性尚可，相对于股票投资较差。大多数能从房产中盈利的投资人，主要受益于“被动”长期持有。房产投资的交易成本和持有维护成本都较高。交易成本包括但不限于：房产经纪费、律师费、过户登记费、Title保险费、贷款经纪费(如有)、提前还贷罚金(如有)、自己的时间花费(如有)等。持有费用包括但不限于：物业税、房屋保险费、每年维护成本(可大可小)、自己的时间花费等。通常交易时间为2~4个月不等，甚是麻烦。再加上价格走势的长周期，才被动长期持有，只要着急卖，价格上一定有折损且不小。最理想的状况是，租金收入顺利且能完全覆盖所有开销，目前这个在温哥华比较难，虽然租金在上涨，但因为房价已较高，所以租金收入能覆盖每月贷款还款已很不错，不要想覆盖地税保费等。如果你说不用贷款，那收益率将大打折扣，一定不如股票长期投资收益率，这种策略不适用于大多数投资人。另外，投资商业/工业/办公/仓储房产，也是不错的选择，只是由于贷款成数拿到的不高，收益率也大受影响，相对好处是增值空间受到的限制少，目前有发展前景，地段更加重要。
房地产投资的起步门槛比较高，首付至少几十万加币，贷款不易获批或者成数较低，尤其是投资人已经拥有一处自住房贷款后，还能在多处投资房中获得贷款，实属不易。如上所述，如果没有贷款或者很少贷款，那么收益率大大不同。第二个限制就是非住宅类物业投资，对投资人要求比较高，一是起投额，二是专业眼光，三是管理经验。
股票投资注重的三个原则：优质标的、多样化策略组合、长期持有。
如果能够做到以上三个原则，配置完整组合，那么股票投资的安全性一般(主要是能够忍受上下波动)、收益性相对高、流动性非常高。能够获得长期预期收益率的主要障碍，就是能够忍受其波动。其实房产价格上下波动亦很剧烈，只是投资人持有时并不关心，而股市波动，心里感受不太一样，可以理解。配置好组合后，保持不关心，每半年或每年度再平衡即可，这适合大笔资金投资。另一个策略是每月/半月定投固定金额，比如每月投资500元，分散在配置比例的股票基金或ETF里，既减轻出资压力又能提高收益率，适用于年轻人比如从25岁开始投资40年，那么养老金就够了。起投门槛低。
可能对于很多人来说，股票投资的风险“极大”，因为他们看到听到的故事要么一夜暴富，要么一贫如洗。这两种期待都不准确‼️ 股票”投资”，不同于“投机”和“赌博”，你想获得多少年化收益率，就去冒多少相应的风险，毕竟很少人有时间有资源去直接影响上市公司，所以我们不是巴菲特。所谓制定完整组合，是按既定比例投资在北美及全球大盘股类别、北美及全球中小盘股类别、新兴市场高风险激进类别。大多数华人熟悉的中概股，全部属于“新兴市场高风险激进类别”，所占比例极小甚至可以没有。而如GME、AMC的神话也完全不在投资标的中。除了不同风险类别，还要进行11个行业板块的配置，在基础比例上根据经济周期增减，我们所谓的重配或轻配，不是没有或者All in在一个板块。因为风水轮流转，任何人无法准确预测。我知道有些投资人寄希望于股票暴富，或者在判断-行动-验证中获得成就感，但是真心奉劝一句——注意资产配置比例。可以冒险，不要用身家性命。请先留出大后方配置稳健组合，然后再用游击队玩耍。因此，股票投资可能不像你想象的那样挣钱，也不像你想象的那样可怕，但也许它是你实现财务目标的最佳选择之一。
这篇没有讨论资产配置中重要的固定收益类，它跟股票/股票基金的组合比例，决定了整个组合的风险等级(波动幅度)。固定收益类占比越高，整个组合的波动幅度越小。怎么配置，根据投资人用款时间和风险承受力确定。如果你20年以后才可能用的钱，短期波动关系不大，组合总会涨回来。完整经济周期可能持续8-12年，其中衰退期可能持续1-3年。总之熊短牛长。如果你3年以内要用的钱，最好不要太大波动，以免低谷时非得取钱出来。当然短投资周期，也同样不适合投资房地产。投机不在此列，任何资产类别里都可以有投机。
上述提到的11个行业板块中，有一个是房地产行业。在上市证券中，REITs里面有各种各样的房地产类型可以选择，用几百元就可以参与住宅、办公、商业Mall、工业、医院、机场、仓储物流、IDC机房等投资，起投门槛远低于直接投资物业，且有专业团队物色和管理，他们受到高度监管，比自己去找管理团队省时省心。房租通过分红发放，并购物业的话，也能产生增值收益。我个人的房地产投资要么在一级市场，要么在REITs上，前者追求收益率 (比买卖房产收益高)，后者追求流动性(比买卖房产进出灵活、种类多)。但不一定适合其他投资人，非投资建议。

投资房产好还是投资股票好？ 第1张图片

投资组合创建流程

房地产投资可以跟股票投资做很好的组合，长期投资的话，甚至可以用房地产投资替代固定收益类。短期投资则不行。当然，定制什么样的组合要根据投资人的具体情况而定，主要考虑资金用途和风险承受力。所以投资是很个人的事，不用拿来跟别人比较，因为目标不同、风险承受力不同。各种投资工具非常多，在了解您具体情况以前，我也很难给出投资组合的收益率预期。开药方之前得先把脉。
另外比较容易混淆的概念，是主动收入和被动收入。也就是说，我们对主动收入和被动收入的预期应该是不同的。如果您是房地产开发商，那么要求回报率跟仅仅是投资人的要求回报率一定是不同的。因为要花费全部精力、时间、经验去谋求项目回报率。这里面含有大量人力资本投资，所以不能说“做房地产投资收益率超过股票投资”。同理，如果您全职炒股，甚至使用衍生品，也不能说“做股票投资收益率超过房地产投资”。咱们要萝卜跟萝卜比，白菜跟白菜比。何况，二者不是只选其一的关系，可互为补充。
最后，我回答一下开始的提问，如果只选则一性，投资中的哪个特性最重要？答案是——流动性！您细品。


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