设为首页|收藏本站|
发帖
登录 注册
西兔生活网 › 华人生活 › 都市圈 › 黄欣伟：谁说他们不怕跌？
回复 发帖
返回列表 发新帖
开启左侧

[房产] 黄欣伟：谁说他们不怕跌？

[复制链接]
31919 0
夏天的橙 发表于 2024-1-2 10:50:15 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
2024年的第一天，上海12月的二手网签数据出来了：共计约16989套，环比上月增长了约5.5%左右，上涨的大部分因素还是因为12.14新政。
岁末的上海楼市，至少在成交量上，终究还是微微地翘了一个尾，可喜可贺。
展望2024年的上海楼市，各有个说法，今天谨就“不怕跌”予以驳斥一下。
毕竟，有产者都希望楼市上涨，无产者嘴里诅咒房价但“不涨就不买”出卖了内心；
毕竟，唱多者嘴里叫嚣的“不怕”不等于不承认，知行合一是用来要求别人的；
楼市里有三种“不怕跌”的嘴硬，其实都经不起推敲，虽然他们的心情可以理解。
黄欣伟：谁说他们不怕跌？ 第1张图片


一、“自住的”不怕跌，跌破首付怎么办？
在过去两年的楼市不振中，销售鼓励购房者的说辞也苍白了许多，但尽管如此作为本职工作还是得逆水行舟，所以面对购房者对于房价现实和后市的担忧，一句“自住的不怕跌”算是搪塞，但事实真的如此么？
楼市里一直将购房者按照两种划分标准将其分为：刚需和改善，自住和投资。
但就被寄予的消费者愿望而言：没有绝对的自住者，或者说所谓的自住购房者不过是“有投资愿望的自住使用者”。
当然可以理解，过去20多年上海楼市几乎单边上扬极少回调的行情里，再因为自住需求而触发的住宅消费，也兼顾了资产保值增值的愿景，【买房亏钱】基本没考虑过。
也就是过去一年半的楼市萎靡中：观望情绪→挂牌量激增→房东踩踏→二手房降价→打新退潮，虽然在这个过程中，政策面不断在示好：打击住手→支柱产业→鼓励购房→政策刺激，但之前20年屡试不爽的政策一喊就听话，为什么这一年多以来就玩不转了呢？
黄欣伟：谁说他们不怕跌？ 第2张图片


找原因，原因张口就来：信心和预期不足，但无法知其所以然的背后，“信心和预期”越来越有哲学腔调了。
又有人搬出那句名言：“信心比黄金重要”，随着效用式微也好像不那么信誓旦旦了，理由也很简单——“信心比黄金重要”这话要加个前缀，变成“拿过黄金的信心才比黄金重要”，纯忽悠没用了。
社交媒体不断传来“房子免费送”的无厘头，仔细一看具体的原因才发现事出有因，因为房价下跌导致的“房子还没交付，首付已经跌完”这种欲哭无泪，你说自住的怕不怕跌？！
大部分购房者买房，自住当然是一方面的表象诉求，但心里都存有房价保值甚至增值的初心，在应对今天的经济形势之下，希望房子可以贴补一些职场生计的艰难，看着自己掏空六个钱包买的房子，就算可以容忍交房变形，但房价的垮塌才是从源头激发所有矛盾导致新账老账一起算的悲愤之源，所以“自住不怕跌”的说法，经不起推敲或者说事不关己的风凉话。
黄欣伟：谁说他们不怕跌？ 第3张图片


二、“十年前买的”不怕跌，浮动盈亏不痛么？
在嘴硬的人群中，第二种言之凿凿叫做“还没跌到肉里”，简而言之就是因为买入更早，所以今天的价格退潮最多只是获利回吐，还没跌破买入价所以完全不担心。
如果被这种观点所晃点，那么只要是10年前买房的房东就不会出现“怒而撤牌”的冲动行为，因为今天的上海房价大多数也就回到了2020年，只对近三年买入的购房者有害。
但事实真的如此么？
浮动盈亏算不算亏？
表面看起来不算，甚至在比楼市更糟心的股市里有一句阿Q精神：“只要不割肉就不算亏”。
这话也对了半句，“只要不割肉”的底气在于有希望把价格“看回来”，但如果从一跌再跌，从茅台价跌成了恒大价，这种“不割肉”还是安全港避风港么？！
答案当然是否定的。
黄欣伟：谁说他们不怕跌？ 第4张图片


且不说购房者在漫长的持有期存在财务成本，而大多数被银行裹挟的“还了几年都是利息，本金的减压那么慢”之下，“十年前买的”这句话并不完全都是凡尔赛，其中也包含了“至今在还贷”和“财务成本要转嫁给下家”的言下之意，虽然的确还未跌破买入价，但收益在摊薄也是事实，心情难道一点都不受影响？
也同意“房子是长期持有的投资品类”之观点，但兔死狐悲也事实存在，除了早期购入多套的业主今天已经实现了财务自由（至少也是房租可以实现睡后收入）之外，大多数工薪阶层就算今天无还贷压力并旁观房价起落，但一旦涉及自身的浮动盈亏，还是免不了要每天做做加减法的。
“十年前买的”这句话的言下之意是还有盈余，但再深挖进去，也不能说“未来绝对不会发生什么”，所以这句话今天还在有效期，未来则要走着瞧。
黄欣伟：谁说他们不怕跌？ 第5张图片


三、“大不了出租”不怕跌，只是退而求其次！
关于不怕跌的第三种是有了所谓的逃跑路线，即“大不了出租”的观点。
整个2023年，房东因为受不了“中介砍一刀，客户砍一刀”的刺激，之所以敢于愤而利息的逻辑底气，就在于大不了转售为租，通过收租金的方式来平衡目前出售的直观损失，并通过捱过楼市的周期来期待价格“回正”。
这种想法绝对没错，但今天讨论的是“大不了出租”怕不怕跌，于是看起来的逃跑路线其实就是无奈之举，顶多算是第二方案。
今天还在挂牌，还能接受带看，还能和买房者坐下来接受讨价还价的都是诚意卖家，而诚意卖家只要不健忘，就对楼市在过去一年半发生了什么心知肚明，想卖当然有各种诉求和寄望，或是改善的心向往之，或是离场的一了百了，更有其他复杂但不能明说的家家那本难念的经，“大不了出租”都是保底方案都是下限选择，所以心态其实没那么游刃有余。
黄欣伟：谁说他们不怕跌？ 第6张图片


其实，即使转租也不是万全之策，覆巢之下安有完卵，今天的房价如此疲软，租赁市场也不可能逆势而上，所以就算“大不了出租”也面临着租赁市场的量和价，需求在收缩将会导致：
1、需求减少，承租者预算下调；
2、供应倒挂，承租者价低者得。
这两年随着上海人口的净流出，原本被经验主义给予厚望的开春季和毕业季，如今都在需求总数上呈现出下行，倒是因为房价下跌带来部分观望导致的“先租房等等看”的需求，但尽管如此应该在数据上也无法弥补前两个承租主流群体的窟窿。
另一方面就是不得不重视租赁房的供应海量已经到来：不仅是前些年在土地承租中要求的每个社区5%左右配建租赁住宅，还有近期国家大政方针对未来居住的“两条腿走路”战略，租赁供应的多极化多渠道都是可以预见的，房东的个体房源虽然不是价值全无，但将面临两股未来洪流的冲击和稀释，议价权当然也在被逐步蚕食。
即使是上海的房东，也正面临着人有远虑必有近忧的焦虑。
黄欣伟：谁说他们不怕跌？ 第7张图片


说个题外话。最近几年没到岁末像赶场一样的各种跨年演讲，到了2024年也遭遇各种冷遇：现场坐不满、门票卖不掉、售价大跳水，黄牛亏哭了。
缘何？不再为鸡汤充值了呗。
心灵鸡汤既不能吃又不能喝，满足不了睁开眼睛面对的房贷、车贷、学费、保险、度假，甚至在裁员减薪之下，每天的停车费、午餐费、买菜钱都成为了被节衣缩食的标的物，信心和预期看不见摸不着，但它的反噬原来这么有杀伤力。
过去的成功是成功，但不代表未来成功；
过去的失败是失败，但不代表永远失败。
唯物主义而非唯“嘴”主义 ，每个人都要面对“经验主义不灵了”的心理准备。


上一篇：万元骁龙8 Gen3旗舰来了！三星S24 Ultra官方海报出炉
下一篇：河北3个城中村改造项目获全国首批专项借款
标签：职场焦虑心理楼市租房
@
免
责
声
明
1.西兔生活网 CTLIVES 内容全部来自网络;
2.版权归原网站或原作者所有;
3.内容与本站立场无关;
4.若涉及侵权或有疑义，请点击“举报”按钮，其他联系方式或无法及时处理。
举报

关联主题
回复

使用道具 举报

 
返回列表
高级模式
B Color Image Link Quote Code Smilies
您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

本版积分规则

夏天的橙中级会员

0关注

2粉丝

39帖子

热门图文
热门帖子
排行榜
  • 日
  • 周
  • 月
活跃网友
返回顶部快速回复上一主题下一主题返回列表APP下载手机访问
Copyright © 2016-2028 CTLIVES.COM All Rights Reserved.  西兔生活网  小黑屋| GMT+8, 2024-5-2 20:39