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[房产] 万科，必须救！这场金融战，必须赢

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柯尼斯堡 发表于 2024-3-13 16:11:57 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
资本市场好不热闹。
一大早，万科的信用评级被国际三大评级机构之一的穆迪评为垃圾级，将万科所有评级列入评级下调观察名单，并警告未来可能进一步下调。
一时间市场哗然。
因为下调评级，意味着万科将彻底丧失从海外债券市场的融资能力，还可能会进一步动摇外界对中国房地产市场的信心，万科一直被视为中国房企的“优等生”， 是中国仅有的几家拥有投资级信用评级的开发商之一。
紧接着下午万科的股价突然被强力拉升，最高触及涨停。
连带着港股内房股包括华润置地、中梁控股、龙湖、绿城中国、中国金茂、富力地产全都在上涨。
万科，必须救！这场金融战，必须赢 第1张图片


就连万科多只债券午后亦上涨，“20万科08”涨超8%，“22万科05”涨超6%，“22万科06”涨超4%，“20万科06”、“21万科04”涨超3%。金地、旭辉、龙湖债亦皆大涨。

这就有意思了，明明是唱空，却被逆势拉升，这背后是资本市场上演了一场惊心动魄的资本围猎与反围猎大战。
万科当下的危机绝不仅仅是一家房企的问题，而是一场经济信心大战，之前暴雷的绝大多数都是民营房企，杠杆太高，倒了就倒了。
但万科不一样，万科是好学生，是混合制房企，如果万科再倒，那会被市场认为中国放弃了房地产，对信心是崩溃式的打击。
而国际资本也正需要借着房地产危机来做空中国。
因为中国地产巨头们借了很多美元债，今明两年很多地产公司的美元债要到期，国际资本想借这个机会继续做空中国楼市，目的就是要让缺乏美元还债的中国房地产巨头破产，一旦破产，房地产上下联动的几十个行业都会连累，大批人员失业，对中国经济将会是极沉重的打击，甚至一蹶不振，陷入经济萧条的深渊。
而国际资本就可以趁机来低价收购中国资产，这是过去多个国家已经演练过的路线。
去年为什么万科的美元债会成为美国资本的目标，为什么国家要对抗国外的空头资本，就是因为现在留给美国的时间不多了，漂亮国的加息周期已经结束了，但现在无法通过加息来刺破中国房企的债务，只能另想他法。
下调评级唱空就是最好的办法。
目前另外两家全球评级标普和惠誉对万科的评级仍为非垃圾级。如果任何一方也将万科降至投资级以下，还可能促使高评级债券的投资者抛售万科股票。
而万科向来是好学生的形象，哪怕到今天为止，万科都没有一项违约记录，如果这么好的一个房企都没法从国际资本上融资，那就没几家房企可以在海外融资了。
所以无论如何，万科得救，这救的不仅是万科，而是整个市场的信心。

于是在下午的时候，市场就出现了一股神秘资金做多万科。
很快外媒就传出一份小作文，以中国工商银行为首的12家商业银行通过银团贷款，筹集了800亿元人民币约115亿美元，用于偿还万科到期债券。
而万科目前正在为符合条件的银团贷款准备担保。
万科，必须救！这场金融战，必须赢 第2张图片


蓝鲸记者也去采访了相关银行工作人员，但回答还是相对保守的还没得到确认，但无论如何，目前的结果总是稳定下来了。
其实昨天就有媒体报道，万科债务问题引发了监管层关注，监管层近日就此召集部分金融机构开会，要求大型银行加强对万科的融资支持，以及非标债务持有人与公司协商推进展期等。
看来落实还是非常快的。
如果真能落实，万科这一劫就能挺过去，不仅万科，整个房地产行业都会得到振奋，因为这意味着高层对好企业不会放任不管。
于是我们才看到了万科在下午股价债券双双暴涨，连带着整个房地产板块都涨起来了。
谁输谁赢，现在还不能完全下结论。
上周万科宣布今年境外公开市场的债务已经偿付了将近一半，剩下的两笔境外债务将在5月及6月到期，会通过3种方式兑付，这让大家对外债兑付放下了心。

正是因为这个举动，被境内的投资人认为万科优先保外债，内非标债置后。
其实主要是外债违约的负面影响会比内债违约要大很多，外债一旦违约，就不可能再融到资，负面影响会迅速扩大，导致房子也卖不出去，而内债，还可以通过有关部门来协商展期。
险资是非标债务，我们可以简单理解为民间借贷，万科要是真出事了，肯定是优先还银行和债券，出于这样的原因，今年春节后万科一直在和险资谈判。
根据经济观察报独家报道：自2月底以来，万科高层与深圳国资赴北京与多家险资企业商谈。
万科的诉求其实不是债务展期，而是希望险资不要提前行权，而险资希望万科可以提供更多的担保物。
3月8号，多家险资又派出高管到深圳进行新一轮磋商，到今天万科和险资谈判依旧进行中。
至于万科后续能否得救？关键取决于几个方面
1、金融机构不能抽贷！

2、尽快变卖万科资产！
万科已经在变卖资产了，有机构梳理了万科的三大资产，变卖可以融资400亿：
第一个，商业物业估值500亿，就是各种万科广场，一线物业估值300亿，如果卖掉可以拿到200亿。
第二是物流地产，万科上海有很多物流园，还有北京、南京、杭州等加起来估值400亿。
第三是表内上市公司股票，万科云、万科海外，持股比例对应市值130亿，如果卖了也可以卖个80亿。
此外还有泊寓、印力，都可以变卖。
3、就是尽快降价卖房回笼资金。这就看天命了，需要全国房地产市场回暖助力才行。
其他靠大股东出手相救，目前来看只是看到站台喊话，没有实质性措施。
对金融机构来说，抽不抽贷，现在最关键的就是要确立万科是否是名副其实的国有企业。
在2023年底，国资委内部对国资背景企业风险处置提出三个“不能”：中央企业、国有企业不能成为重大风险爆破点，不能引发系统性金融风险，不能在处置风险中刺破风险。

从股权结构上来说，万科的第一大股东是深圳地铁，占有万科27.18%股权，但大股东不参与管理，万科管理团队还是职业经理人，所以市场一般认为万科是混合制企业。
而那些参与谈判的多家险资认为，现在最关键的就是要重新确立万科的身份属性。
这决定了行政部门能否给予万科更多支持和背书，债权人以此量度和万科的债务磋商条款。
用大白话说就是，万科如果是国企，那债务我们就先不追究了，一切好商量。
所以万科如果被认为是国企，大概率就不会出什么大事，最后肯定会被保住。
站在局外人视角，我还是希望万科能挺过这一关，不为任何利益，这仅仅是出于我对一个好企业的尊重，我不希望任何一家好企业倒下。
当前的局面，和恒大们暴雷时比，已经此一时彼一时。当时行业出于风险出清初期，不救，可以理解。
现在的情况是，稳经济、稳就业鸭梨山大，上面也已经改变了对房地产的态度，把楼市拉起来，成了从上到下的新共识。
这就是为什么现在又是放水降准降息，又是默许一线城市放开调控的原因。
如果这个时候，放任万科出事，对市场信心的冲击将会是核弹级的，所有救市的努力都将通通白费，经济已经够难了，我们真承担不起这样的信心冲击。
要知道雪崩的时候，没有一片雪花是无辜的。 如果真走到那一步，我们可能就没有现在这份闲情吃瓜了 。 
16年前，美国爆发次贷危机，这本质上也是一场房地产过度金融化的风险出清。
开始时，布什政府出于市场化原则和道德风险，放任雷曼、贝尔斯登、美林倒塌，但到最后还是选择出手，因为强大如美国，也承受不住经济失控的代价，何况我们。
所以，某种程度上，现在的万科危局，也是对房地产、对中国经济转危为安的一场压力测试。
今天的这场金融战，我们只能赢不能输。


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